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MHP君悦评论 | 长租公寓套路下,房东应该知道的四大风险

2018-08-247819

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最近自从北京一房东自爆房租上涨太快之后,掀起全社会对房租上涨的大讨论,与此同时“长租公寓“这个新名词也走入公众视野。更有业内人士指出,是资本和租金贷的进入才使得房租疯涨。网上也催生了一批自嘲段子,什么“上帝在用长租公寓筛选年轻人”、“躲过了高房价,躲不过高房租,楼市正在用租金暴涨惩罚不买房的人”等等。


然而笔者认为,在公众将视野停留在房租上涨的时候,长租公寓背后的资金运营模式更值得关注,其用大资金流将房东和租客串联在一个“资金船”上,而房东和租客却没有救生衣,甚至蒙在鼓里。



 长租公寓运营模式 


长租公寓运营商先拿下房源,和房东签订3年或5年合同,进行装修包装后推向房客,房客和长租公寓运营商签订1年合同,并和贷款机构签订租金贷合同,贷款机构将一年房租支付给长租公寓运营商,房客按月还租金贷款,长租公寓运营商拿到1年房租后拿出3个月支付给房东,剩余9个月房租用来开发3套新房源,市场裂变扩张。



 房东为什么乐于将房子交出 


房东乐意将房屋交给长租公寓运营商,是看中了其高于市场价30%到40%的房租,还答应包租,有稳定租金收入,也免去了接待看房者和催收房租的麻烦。



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长租公寓的交易模式


笔者作为执业律师,却看出了房东在其中面临的风险,下文笔者将从不同角度分析这种模式给房东带来的风险,而且在追求经济利益、性价比、多快好省的脚步下,这些风险陡然增加了很多。


 风险①:房东既收不到租金又难收回房! 


按照上述长租公寓运营商的经营模式,在资金链正常的情况下,房东、长租公寓运营商、房客各取所需,相安无事,但当长租公寓运营商无法支付给房东租金时,这个游戏一下崩裂了,房东显然会解除和长租公寓运营商的合同,但房客支付了给了长租公寓运营商一年租金,又显然并不会那么轻易搬走。


房东把房子交给长租公寓运营商本意想省心,没想却遇上了更大的不省心——诉讼。房客不搬走,房东只有诉讼,而这时问题来了,房东发现如果起诉长租公寓运营商请求支付房租或腾房,它可能正濒临破产倒闭,没有承担责任的能力了;如果起诉房客,房东发现他根本没有房客的身份证,不符合法律规定有明确被告的要求。


《公司法》第三条之规定:

公司是企业法人,有独立的法人财产,享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。

有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任;股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。


《民事诉讼法》第一百一十九条之规定:

起诉必须符合下列条件:

(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;

(二)有明确的被告;

(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;

(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。


 风险②:装修过程中引起火灾,谁之责? 


长租公寓运营商在拿下房源后会对之进行装修,为了追求经济效益,空关一天就是烧钱,为此他们的装修速度相当之快,十天半个月就能装修完毕,那么在此赶工过程中发生火灾波及邻里,谁之责呢?


《合同法》第二百二十三条之规定:

承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。


《侵权责任法》第六条之规定:

行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任。

第八条之规定:

二人以上共同实施侵权行为,造成他人损害的,应当承担连带责任。

第十四条之规定:

连带责任人根据各自责任大小确定相应的赔偿数额;难以确定责任大小的,平均承担赔偿责任。


上述侵权责任法中的“过错”不仅仅是“故意”,“过失”也是一种“过错”,房东没有对装修队的装修资质进行审核是最常见的“过错”,根据上述法律规定,房东如果没有在和长租公寓运营商签订的合同上做足功课,是很难将自己在责任上㩟出去的,更何况两边法律资源不平等,或许在签合同那一刻长租公寓运营商已把风险完美转移给了房东,而房东却不自知。


 风险③:装修不合格引起房客身体不适,谁之责? 


如上所述,长租公寓运营商为了追求性价比,节省成本,万一引入的装修材料中化学元素超标,而且一般装修都要腾空几个月人们才会入住,长租公寓运营商显然不会让房屋空置或空置太久,这种情况引起租客身体不适发生的医药费等,谁应该负责呢?


《合同法》第二百一十六条之规定:

出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。


根据上述法律规定,承租人有保持租赁物适合出租的状态,那么房东如果没有在和长租公寓运营商的合同上做足功课的话,也是难辞其咎。


 风险④:租后的维护保养义务,谁来做,谁为此负责? 


很多房东把房子交给长租公寓运营商就是图个省心,可是,房东有房东的义务,如果这种义务没有在合同中约定转移给对方的话,一旦祸事上门,房东依然要埋单。


《合同法》第二百二十条之规定:

出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。


这种维修保养义务在老房子中更应该提起警惕,老房子电路设计不合理、电路老化快,私拉电线的问题严重,房子一出借就是几年,房东或长租公寓运营商怠于履行检查、维修义务,一旦引起火灾后果很严重。



2018年3月份,上海长租公寓——“爱公寓爱生活”资金链断裂,彼时还有当事人辗转找到笔者。


2018年8月23日,杭州长租公寓——“鼎家“宣布破产。

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