MHP君悦评论 | 长租公寓套路下，房东应该知道的四大风险

最近自从北京一房东自爆房租上涨太快之后，掀起全社会对房租上涨的大讨论，与此同时“长租公寓“这个新名词也走入公众视野。更有业内人士指出，是资本和租金贷的进入才使得房租疯涨。网上也催生了一批自嘲段子，什么“上帝在用长租公寓筛选年轻人”、“躲过了高房价，躲不过高房租，楼市正在用租金暴涨惩罚不买房的人”等等。

然而笔者认为，在公众将视野停留在房租上涨的时候，长租公寓背后的资金运营模式更值得关注，其用大资金流将房东和租客串联在一个“资金船”上，而房东和租客却没有救生衣，甚至蒙在鼓里。

 长租公寓运营模式 

长租公寓运营商先拿下房源，和房东签订3年或5年合同，进行装修包装后推向房客，房客和长租公寓运营商签订1年合同，并和贷款机构签订租金贷合同，贷款机构将一年房租支付给长租公寓运营商，房客按月还租金贷款，长租公寓运营商拿到1年房租后拿出3个月支付给房东，剩余9个月房租用来开发3套新房源，市场裂变扩张。

 房东为什么乐于将房子交出 

房东乐意将房屋交给长租公寓运营商，是看中了其高于市场价30%到40%的房租，还答应包租，有稳定租金收入，也免去了接待看房者和催收房租的麻烦。

长租公寓的交易模式

笔者作为执业律师，却看出了房东在其中面临的风险，下文笔者将从不同角度分析这种模式给房东带来的风险，而且在追求经济利益、性价比、多快好省的脚步下，这些风险陡然增加了很多。

 风险①：房东既收不到租金又难收回房！ 

按照上述长租公寓运营商的经营模式，在资金链正常的情况下，房东、长租公寓运营商、房客各取所需，相安无事，但当长租公寓运营商无法支付给房东租金时，这个游戏一下崩裂了，房东显然会解除和长租公寓运营商的合同，但房客支付了给了长租公寓运营商一年租金，又显然并不会那么轻易搬走。

房东把房子交给长租公寓运营商本意想省心，没想却遇上了更大的不省心——诉讼。房客不搬走，房东只有诉讼，而这时问题来了，房东发现如果起诉长租公寓运营商请求支付房租或腾房，它可能正濒临破产倒闭，没有承担责任的能力了；如果起诉房客，房东发现他根本没有房客的身份证，不符合法律规定有明确被告的要求。

《公司法》第三条之规定：

公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。

有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任;股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。

《民事诉讼法》第一百一十九条之规定：

起诉必须符合下列条件:

(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;

(二)有明确的被告;

(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;

(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

 风险②：装修过程中引起火灾，谁之责？ 

长租公寓运营商在拿下房源后会对之进行装修，为了追求经济效益，空关一天就是烧钱，为此他们的装修速度相当之快，十天半个月就能装修完毕，那么在此赶工过程中发生火灾波及邻里，谁之责呢？

《合同法》第二百二十三条之规定：

承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

《侵权责任法》第六条之规定：

行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。

第八条之规定：

二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。

第十四条之规定：

连带责任人根据各自责任大小确定相应的赔偿数额；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。

上述侵权责任法中的“过错”不仅仅是“故意”，“过失”也是一种“过错”，房东没有对装修队的装修资质进行审核是最常见的“过错”，根据上述法律规定，房东如果没有在和长租公寓运营商签订的合同上做足功课，是很难将自己在责任上㩟出去的，更何况两边法律资源不平等，或许在签合同那一刻长租公寓运营商已把风险完美转移给了房东，而房东却不自知。

 风险③：装修不合格引起房客身体不适，谁之责？ 

如上所述，长租公寓运营商为了追求性价比，节省成本，万一引入的装修材料中化学元素超标，而且一般装修都要腾空几个月人们才会入住，长租公寓运营商显然不会让房屋空置或空置太久，这种情况引起租客身体不适发生的医药费等，谁应该负责呢？

《合同法》第二百一十六条之规定：

出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

根据上述法律规定，承租人有保持租赁物适合出租的状态，那么房东如果没有在和长租公寓运营商的合同上做足功课的话，也是难辞其咎。

 风险④：租后的维护保养义务，谁来做，谁为此负责？ 

很多房东把房子交给长租公寓运营商就是图个省心，可是，房东有房东的义务，如果这种义务没有在合同中约定转移给对方的话，一旦祸事上门，房东依然要埋单。

《合同法》第二百二十条之规定：

出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。

这种维修保养义务在老房子中更应该提起警惕，老房子电路设计不合理、电路老化快，私拉电线的问题严重，房子一出借就是几年，房东或长租公寓运营商怠于履行检查、维修义务，一旦引起火灾后果很严重。

2018年3月份，上海长租公寓——“爱公寓爱生活”资金链断裂，彼时还有当事人辗转找到笔者。

2018年8月23日，杭州长租公寓——“鼎家“宣布破产。