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租赁抵押房屋风险揭示|MHP君悦评论

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案例


案外人王某于2015年6月1日与上海市×××路×××弄×号×××室系争房屋所有权人李某签订了租赁合同,王某四个月内支付了十年的租金。2018年12月份,王某看到房门外张贴了人民法院的查封公告,王某这时才从李某处了解到,该房屋在2010年 1月26日就设定了抵押,房子于2015年10月开始陆续被各地法院查封。王某依据查封公告向法院提出了案外人执行异议。


异议审查听证期间,债权人以协商谈判为由诱导王某先行撤回了执行异议申请,却未实际出面协商。法院将王某撤回执行异议申请视为王某对系争房屋租赁权益的放弃,遂公告要王刘某配合腾空房屋,王某恍然大悟自己被债权人摆了一道。


2019年9月30日法院又对房屋内动产进行了查封,导致王某无法进入房屋,造成生活不便。至此损失已然发生,不得已王某只得进一步维权。


根据租赁时间顺序的同,我们把租赁房屋分为以下三种情况:


先租后抵


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先封后租


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先抵后租


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一、“先租后抵”的房屋,租赁权还存在风险吗?


根据《中华人民共和国合同法》第229条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条,不动产所有权的变动不影响其上租赁合同的继续履行。“先租后抵”的房屋,其上租赁权是受“买卖不破租赁”规则保护的。


提示

租赁权人(承租人)仍应在查封阶段注意在法律规定的期限内向法院主张租赁权,并需得到法院支持。如果未主张或未得到法院支持的,仍有丧失租赁权益的风险。



二、“先封后租”,租赁权受法律保护吗?


根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。


查封就是指法院检察后贴上封条,不予许使用房屋。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条,查封、扣押的财产不宜由人民法院保管的,人民法院可以指定被执行人负责保管;不宜由被执行人保管的,可以委托第三人或者申请执行人保管。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百五十五条,人民法院指定被保全人保管的财产,如果继续使用对该财产的价值无重大影响,可以允许被保全人继续使用。


在实务中,法院不一定会对查封的房子贴封条,这种情况可以理解为被保全人继续使用对该财产的价值无重大影响。但是,先封后租的房子,其原租赁关系不能适用于租赁物新所有权人。承租人的损失要根据是否知道租赁物已被查封来确定,若承租人知道或者应当知道租赁物已经被查封,则损失应由自己承担,若承租人不知道或者不应当知道租赁物已被查封,则损失应由承租人和出租人按过错承担相应责任。


提示

被法院查封的房屋属于限制流通物,被执行人未经法院允许无权处置。如果出租人故意隐瞒查封事实,自己在签订租赁合同时是善意的,则可以向出租人追究合同无效导致的损失。



三、发现租住的是先抵后租的房子怎么办?


“买卖不破租赁”存在两个例外:

1、租赁合同本来就无效(比如房子已经被法院查封);

2、抵押发生在租赁之前。


以上两种另外情况视为不动产本身存在风险,并且在有关行政机关登记,作为承租人在租房子之前应当尽到必要的审查义务。但是对于普通租房的承租人来讲:很少人会进一步费时费力地去拉取产调核对,完全取决于出租人愿不愿意告知。从出租人的利益来讲,其有隐瞒这样事实的利益倾向。


那么,如何保障抵押在前,租赁在后的租赁权益呢?


上海地区对于“先抵后租”的情况在执行阶段作出了变通规定,一定程度上保障了租赁权在抵押之后的权益。


根据《中华人民共和国诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》《上海市高级人民法院关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答(试行)》,在执行阶段,法院将房屋分为带租约拍卖和不带租约拍卖两种情况。不管是以上哪种情况,法院都会在房屋上张贴公告,告知被执行人以及占有房屋的案外人应当自公告之日起十五日内迁出该房屋。承租人作为案外人应当积极的向法院声明权利,在公告起十五日内向执行法院提出书面异议。


根据我们实操案例,对“先抵后租”的房屋租赁权,法院会先按照带租约拍卖的程序进行拍卖,如果不能顺利拍卖的,对在先担保物权或者其他优先受偿权实现有影响的,法院会对房屋行该租赁权益进行剔除进行拍卖。以上规定为法院在执行买卖中关于租约问题的处理提供了选择和个案考量的余地。


提示

在实务操作中,部分债权人申请执行的过程中可能会提出要求与承租人(案外人)协商房屋上租赁的事情为由,要求承租人(案外人)先行撤回执行异议申请。对于法院来说,承租人(案外人)撤回执行异议申请,视为自身权利的放弃。如果不能进一步举证被诱导胁迫等非自愿情形,这种放弃是不可逆的,会给后期权利的维护增加难度。


如果房屋的租赁权最终无法保障,那么承租人也可以起诉出租人,要求赔偿损失或者承担违约责任。


相关法律法规

1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

4、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

5、《上海市高级人民法院关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答(试行)》

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