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房屋征收过程中共同居住人与居住困难对象(人口)关系刍议|MHP君悦评论

2020-03-245576

摄图网_501575762_wx.png


案情介绍


原告于某1与被告于某2系兄妹关系,原告沈某某系于某1妻子,被告朱某某系于某2女儿。系争房屋系于某2单位分配的公房,承租人为于某2。被征收前,系争房屋内有原、被告四人户籍在册。系争房屋原由两被告居住使用,后处于出租状态。两原告曾享受过福利分房,后将该房屋出售,并2011年7月将户籍迁入系争房屋。直至征收,两原告均未实际居住过系争房屋。2013年12月,于某1出具承诺,称“决不影响于某2、朱某某的任何经济利益及房屋分配,决不和于某2、朱某某争任何经济利益及房屋分配。”被告沈某某未签字。2016年3月30日被告于某2与征收人上海市虹口区住房保障和房屋管理局、征收实施单位上海市虹口第二房屋征收服务事务所有限公司签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》,该协议明确原被告户符合居住困难条件,于某2、于某1、沈某某、朱某某被列为居住困难人口,居住困难户增加货币补贴款26,431.55元。因原被告就补偿款分割无法达成一致,后涉诉。


案件点评


本案是典型的“农夫与蛇”的故事。于某2出于兄妹亲情,同意哥嫂将户籍迁入自己承租的系争房屋,可在房屋征收的巨大利益面前,哥嫂却将自己告上了法院。


回到案件本身,这个案子最大的争议在于居住困难对象(人口)和共同居住人之间的关系,二者是否对等,再进一步说,在居住困难对象(人口)不符合共同居住人条件的情况下,其是否有权分割征收款。


对于这个问题,笔者以关键词“居住困难补贴”、“共同居住人”对上海法院的判决进行了检索。从检索到的结果来看,司法实践中存在严重的同案不同判情况,各区的做法非常不统一。有的法院将征收部门认定的居住困难对象(人口)直接等同于共同居住人,继而享受共同居住人的权利,如静安法院在(2018)沪0106民初23号判决中认定:“系争房屋征收中,原、被告7人均被纳入居住困难户保障,故本院确认除承租人被告苏某外的当事人均为系争房屋的共同居住人”;有的法院虽未对二者关系进行评价,但在权利处置上将二者混为一谈,如虹口法院(2018)沪0109民初11377号判决:“征收协议既已认定系争房屋符合居住困难户条件,周某某、徐某1、范某1、范某2、黄某5人为居住困难人口,则该5人即为征收协议的安置对象,应由其共同分割征收协议确定的征收利益”;当然,也有对二者明确区分,继而对权利分割作出限制,如黄浦法院(2018)沪0101民初23794号中“陆某、叶某不符系争房屋同住人条件。系争房屋被征收过程中,陆某、叶某虽作居困人口认定,但不因此即具有同住人身份并基于该身份而享受补偿利益”。笔者更认同第三种观点。


首先,公有住房的共同居住人和居住困难对象(人口)在法律上是两个不同的概念。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》五十一条的规定,共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。法律法规并未规定共同居住人的认定程序,一般都是通过诉讼的形式予以确认或否认。而居住困难对象(人口)被涵盖在“居住困难户”的概念中,他的认定需要有先程序确认,即居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当向所在区(县)住房保障机构提出居住困难审核申请,并提供相关证明材料,接着由区(县)住房保障机构应当按照本细则以及本市经济适用住房的相关规定对居住困难户进行认定,并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示。征收实践中,各区制定的困难户认定标准存在一定差异,但相比共同居住人的概念,还是有不小的出入。


其次,不同的身份对应不同的补偿内容。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》明确,在征收过程中,公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有,共同居住人更类似于产权人的身份。而居住困难对象(人口)对应的仅为保障补贴,即保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。在明显能将二者区分开来的情况下,把居住困难对象(人口)等同于共同居住人来分割征收补偿款,本质上又回到了过去拆迁的“数人头”,而这是与征收宗旨相背离的,势必会严重影响到承租人以及共同居住人的合法权利。


结束语


公有住房对应的权利义务缺乏系统性的法律规定,与承租人、共同居住人相关的规定都散落在各种细则及司法解释里,甚至这些细则、司法解释本身都存在自相矛盾的地方,直接导致了公有住房类案件判决结果极为混乱。


一方面我们希望上海高院后续能出台对此进行规范、整理,让类似案件有法可依,另一方面,我们也要学会自我保护,多保留证据,步步为营。


最后回到开头的案例,法院最终还是认为四人均为系争房屋征收被安置对象,其中于某1只能在不影响于某2、朱某某征收利益的前提下,取得因困难户增加的货币补贴款,承诺书系于某1所写,并未涉及沈某某,沈某某系成年人,于某1不能代替其放弃任何利益,故该书面材料对沈某某无效,考虑到对系争房屋的贡献及管理情况,法院酌情确定沈某某取得征收补偿款若干万元。至此,家庭亲情荡然无存。

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