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关于房屋租赁用途的法律风险与应对|MHP君悦评论

2020-03-306562

摄图网_401267568_wx.jpg


一、问题的提出


当今社会,从事商业活动,租赁房屋是再平常不过的事了。办公也好,经营也罢,绝大多数企业都经历过租赁房屋。租房子要签合同,无论是出租人还是承租人,往往都会把注意力集中在租期、租金、维修责任、违约责任这些条款上,对于房屋租赁用途的约定一般不会过多关注。


但在实践中,笔者经常遇到在租赁合同中约定租赁用途不当的问题,如将工业厂房或者办公性质的房屋出租用于开设商场或宾馆、将不具备消防和油烟管道设置条件的房屋出租用于餐饮、将不具备生化处理条件的房屋出租用于开设体检机构等等。



二、潜在的风险


如果房屋租赁合同中对于租赁用途约定不当,无论对于出租人还是承租人,都存在巨大的风险。


1、对出租人而言


确保出租的房屋符合租赁用途、可以正常使用,是房屋出租人主要的合同义务。一旦出现房屋租赁用途约定不当导致约定的租赁用途无法实现,出租人需承担相应的违约赔偿责任,对于承租人的装修损失、人工损失甚至预期收益损失进行赔偿。如承租人要求解除房屋租赁合同,一般也会得到支持。


2、对承租人而言


基于房屋租赁的特性,房屋承租人一般都会在租赁后进行一定程度的装修;一旦出现房屋租赁用途无法实现,必然会发生巨额的装修损失。虽然法律规定承租人可以要求出租人对经出租人同意的装修残值损失进行赔偿,但是对于装修残值损失一般都需进行司法评估,其结果可能低于承租人实际支出的金额;此外,实践中很多承租人进行装修并不报请出租人同意,一旦因房屋租赁用途无法实现导致合同解除,对于未经出租人同意的装修承租人无权要求赔偿。



三、应对的措施


建议出租人和承租人可以从以下两个方面对房屋租赁用途约定不当的法律风险加以防范:


1、房屋租赁合同的约定


(1)房屋的房地产权证中,通常会对房屋性质进行记载,如住宅、办公、商业、酒店等。建议在房屋租赁合同中对于租赁用途的表述,直接援引房地产权证中的房屋性质。


(2)如果出于某些特殊的考虑,必须在房屋租赁合同中对于租赁用途做进一步详细约定的,则无论出租人还是承租人,都需确认租赁房屋可用于该详细用途。根据具体用途(如银行、餐厅、幼教、超市、诊所等等)的不同,需考虑的内容包括所在楼层、使用面积、出入口数量、通风换气、排烟、消防、楼板负载、生化处理等因素。


2、房屋租赁合同的履行


(1)对于承租人而言,在租赁过程中一旦发现承租房屋不符合合同约定的租赁用途,建议立即书面告知出租人要求给出解决方案或者通知解除合同,切莫继续违法使用租赁房屋、导致损失扩大。


此外,在对承租房屋进行装修前,必须将装修方案及图纸书面报请出租人同意。后续如果因为出租人原因导致房屋租赁合同解除的,可以对经出租人同意的装修部分的残值损失向出租人索赔。


(2)对于出租人而言,一旦发现承租人未经同意擅自进行装修,建议立即书面通知要求整改。后续如因出租人原因导致房屋租赁合同解除的,则对于承租人未经出租人同意擅自进行的装修,可不向承租人进行赔偿。

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