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住宅小区配套设施权属分析|MHP君悦评论

2020-06-057028

摄图网_500278232_wx.png


虽然我国物权法已经颁布施行了13年,国务院物业管理条例已经颁布施行了17年,但是在实践中对于住宅小区部分配套设施的权属还是有着各种不同的理解,笔者在日常工作中还时常会接到关于小区会所、车库、物业管理用房等权利归属的咨询,所谓南京法院判决小区地下车库归业主共有的报道更是隔几个月就在网上吸引一波眼球。


在此,笔者拟对常见的住宅小区配套设施的权属进行一下简要的分析梳理。文中如无特别注明,均指上海市的规定或实践做法。



一、地下机动车停车位


(一)结论


1、原则上归开发商所有

2、如面积进行了分摊,则归全体业主共有

3、如进行出售、附赠,归买受或者受赠的业主所有


(二)相关规定


物权法

第74条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。


(三)分析补充


1、早年笔者确实遇到过开发商买房送车位的操作,但那是90年代和新世纪初房地产市场不景气的情况。眼下上海一个地下车位动辄就几十万,有些甚至超过百万,相信没有哪家开发商会傻到通过约定的方式同意车位归全体业主共有;即使赠与购房业主,多半也是羊毛出在羊身上。


2、如果开发商已经把地下机动车位进行了面积分摊,那么就归全体业主共有;证明面积是否进行分摊,核心的证据是开发商办理大产证时所依据的实测报告。


3、既然开发商拥有地下机动车位的产权,那么卖还是租自然就是开发商说了算,需要明确两点:一是如果卖的话,必须本小区的业主才能买,因为地下车位不单独发产证,必须附记在业主的房屋产证后面;二是如果租的话,租金归开发商。



二、地下民防车位


(一)结论


1、同地下机动车停车位

2、可售可办产证


(二)相关规定


上海市房地资源局关于办理结建民防工程房地产登记有关问题的通知

三、商品房项目附属的结建民防工程为地下车库的,房地产开发企业可按《关于商品房项目附属地下车库(位)租售问题的暂行规定》(沪房地资市[2003]6号)规定出售或出租车库(位),办理房地产登记。


(三)分析补充


1、业主买地下民防车位,无论是销售合同、交易流程还是产证办理,和普通地下车位没多大区别。最大的不同在于产证上会注明是民防工程,而且业主必须做出承诺,承诺内容见下条。


2、如果真遇到自然灾害、战争之类的情况,地下民防车位的业主必须将民防车位无偿提供给相关主管部门用作民防用途。



三、会所


(一)结论


同地下机动车位,原则上属于开发商所有


(二)相关规定


上海市房屋土地资源管理局关于加强商品住宅项目附属会所交易管理的通知

二、会所所有权的归属,应由开发商与购房人在商品房预(出)售合同中约定明确。合同不作约定的,会所所有权为房地产开发企业所有。


(三)分析补充


1、既然会所属于开发商所有,那么开发商同样可租可售。


2、商品房预(出)售合同未对会所的经营服务方式和具体服务功能进行约定,广告、售楼书等宣传资料对此也未作明确具体承诺或宣传的,由房地产开发企业决定会所的经营服务方式和具体服务功能。说白了,开发商想怎么用就怎么用。


3、如果开发商对会所的经营服务方式和具体服务功能有明确具体的承诺或宣传,就必须遵守;开发商将会所对外租售的,承租人或者买受人也必须遵守。



四、地面停车位


(一)结论


属于全体业主共有


(二)相关规定


物权法

第74条 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。


(三)分析补充


1、关于权属没啥好多分析的,法律已经说得很清楚了。


2、属于全体业主共有,并不代表业主就可以随便停,更不代表业主停车不要钱。实践中,住宅小区地面停车的具体规定一般由业委会与物业公司约定,停车费由物业公司与全体业主三七分成(实践中也有二八、四六、对半分的,但没见过物业比业主拿得多的),属于全体业主的分成纳入小区公共收益。



五、非机动车库


(一)结论


属于全体业主共有


(二)相关规定


上海市住宅物业管理规定

第43条 物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有:……(3)物业管理区域内按规划配建的非机动车车库;……


三)分析补充


1、关于权属没啥好多分析的,上海就是这么规定的。非机动车库无论建在地下还是地上,也无论是独立建筑还是其他建筑的一部分,只要是规划图纸上的非机动车库,就属于全体业主共有。


2、和地面停车位一样,共有不代表可以随便停,更不代表可以无偿停。



六、物业管理用房


(一)结论


属于全体业主共有


(二)相关规定


国务院物业管理条例

第37条 物业管理用房的所有权依法属于业主。


(三)分析补充


1、关于物业管理用房的权属应归属于全体业主,没有什么争议。


2、关于物业管理用房的面积配置,不同历史阶段有不同的规定:

(1)1997年7月1日之前竣工的住宅小区,可以不配备物业管理用房;已经配备物业管理用房的(建设图纸上可能显示为值班室、管理室、传达室、信报间等),未经业主大会合法程序,不得变更其物业管理用房用途。

(2)1997年7月1日至2003年8月31日竣工的住宅小区,物业管理用房应按照规划中配置的标准提供;规划中未配置的,按照物业管理区域实际使用状况予以提供。所谓实际使用情况,就是小区进行物业管理过程中需要使用房屋的最低限度,如果有争议,由法院酌定。

(3)2003年9月1日之后竣工的住宅小区,物业管理用房不得低于物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%,且不得低于建筑面积100平方米。


3、2003年9月1日之后竣工的住宅小区,物业管理用房必须是在物业管理区域内的地面上的独用成套房屋,并具备水电等基本使用功能。这里有三点需要注意:一是某个小区的物业管理用房必须在这个小区内,二是不能设置在地下室,三是必须独立成套。



七、业委会用房


(一)结论


属于全体业主共有


(二)相关规定


上海市住宅物业管理规定

第42条 建设单位应当在物业管理区域地面上配置独用成套的物业管理用房,……业主委员会用房按照不低于三十平方米配置。在物业交付时,物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管,并在业主大会成立后三十日内无偿移交给业主大会。


(三)分析补充


1、关于业主委员会用房的权属应归属于全体业主,没有什么争议。


2、关于业主委员会用房的面积配置,不同历史阶段有不同的规定:

(1)2003年8月31日之前竣工的住宅小区,可以不设置业主委员会用房。

(2)2003年9月1日之后竣工的住宅小区,业主委员会用房建筑面积不得低于30平方米,并且同样必须在小区范围内,不能在地下室,必须独立成套。

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