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买新房的“茶水费”、“团购费”能否退还|MHP君悦评论

2020-07-231125

摄图网_500434510_wx_商务促进城市发展(企业商用)-(1).png


问题 


前日,笔者接到了一个法律咨询:


购房人在2018年环沪楼市市场火热的时候,去湖州看了一个楼盘,之后就在售楼部参加了一个“5万抵10万”的促销活动,并在销售的指导下在售楼部刷卡支付了5万元。后来,确定购房意向后,签署了认购书,认购书中约定购房款528,000元,优惠后428,000元。


后来购房人经查询后发现,该套房屋在房屋管理部门的备案预售价本来就是428,000元。购房人觉得被欺骗了。经了解,购房人参加“5万抵10万”促销活动时,拿到的收据上写的名目是“5万抵10万活动团购费”,金额为5万元,收款单位是一家房产经纪公司。


笔者查询了这家房产经纪公司,发现已经被注销,但购房人表示,在售楼部参加促销活动时,从来没听说过这家公司,也一直没有见过什么中介,都是在和开发商的销售一直沟通。


这个案例中,用朴素经验去分析,也至少存在如下问题:


一、开发商在房屋总价上,对购房人存在“欺骗”;


二、所谓的房产中介并未出现,更未提供“团购服务”,开发商借中介的名义收取了预售价之外的费用。


联想到前几年,环沪(甚至全国各地)都出现了购房热潮,开发商的这种操作,突破了预售许可制度下的“限价政策”,实质上用更高的价格卖房。肯定违规吧?

 


分析 


于是,笔者查找了相关规定,发现上海、重庆、湖北等地均出台了类似规定。


《关于加强商品住房及其附属地下车库(位)等设施销售监管的通知》(沪建房管联〔2017〕657号)

除房屋和车库(位)等附属设施价款外,房地产开发企业和其他单位、个人不得向购房人收取电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用,不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,使购房人接受商品或者服务价格。


《重庆市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(渝府办发〔2018〕88号)

各区县政府要组织房管、国土、建设、公安、工商、物价、金融、税务等有关部门认真开展房地产市场秩序专项整治工作,严查严管房地产领域违法违规行为,切实规范商品房蓄客、销售和中介行为;强化部门联合执法,严肃查处、公开曝光一批炒卖房号、收取“茶水费”等违法违规典型案件。


《湖北省物价局关于进一步加强商品房销售价格行为监管的通知》(鄂价电〔2018〕3号)

价格监督检查机构要充分发挥12358平台作用,密切关注并重点整治房地产开发企业、房地产中介机构在房地产交易中的下列价格违法违规行为:…受房地产开发企业委托销售商品房的中介公司(电商、服务公司、管理公司、销售公司等)收取超出商品房销售价格以外的费用,如电商费、管理费、服务费、网签费、渠道费、茶水费、超标准装修费、尊享包产品服务费等。


然而,在本案楼盘所在的湖州以及浙江,却没有出台过类似的规定。购房人的陈述也间接证实了这一点,他说,购买该楼盘的许多人后来都意识到被“欺骗”了,投诉到湖州市的房屋管理部门,但主管部门却表示,对于这种情况,建议购房人采取其它法律手段维权,并表示无法处理。确实,没有明确的政策依据,主管部门确实难以有效监管。


那么,是否可以起诉要求退还该“团购费”呢?以欺骗方式所签订的合同,是否可以主张撤销呢?


《合同法》第五十四条:一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。


考虑到开发商这种“神操作”在湖州当地肯定不是第一回,肯定有购房人选择以打官司的方式维权,笔者检索了湖州当地法院的判决,确实发现了不少,这里选择一起经湖州市南浔区人民法院一审、湖州市中级人民法院终审的案件,案情与本案类似,摘录法院判决如下:


一审判决:


“本院认为…从认购协议看…第二条付款方式已明确在第二期付款时除付购房款外,还另需支付6万元“团购”,实际交款时,原告支付凤麒科技公司6万元,凤麒科技公司已向原告开具了收据,收据中也载明“刷团购”及房号,且原告在庭审中也认可售楼处介绍的付6万元优惠10万元活动…故两原告对其在商品房买卖合同价款外需另行支付6万元(团购费)应有明确认知;综合来看,凤麒科技公司已促成两原告与被告明源公司达成了商品房买卖合同,原告也已从中得到优惠;两原告是具有完全民事行为能力人;故两原告所称被告明源公司与凤麒科技公司共同骗取两原告款项与事实不符,其理由不能成立,本院不予采信”


二审判决:


“本院认为,刘长征、黄晓荣与凤麟公司之间就商品房团购服务虽未订立书面合同,但明源公司与凤麟公司之间确实存在委托销售关系,双方约定了“付60000元优惠100000元”的团购销售模式及佣金计算方式。案涉房屋的认购协议…表明案涉房屋销售存在优惠且优惠差价基本符合明源公司与凤麟公司约定的团购模式。刘长征、黄晓荣虽主张其并未签订过团购协议,但其购买案涉房屋的总价与认购协议内容一致,其支付定金、后续支付尾款以及额外支付60000元的一系列行为亦与该协议的内容一致,故对其该主张本院不予采信…刘长征、黄晓荣认为其支付60000元时不知道是支付给凤麟公司,亦不清楚60000元是不包括在房屋合同总价之内,与其应有的认知判断能力不相符。刘长征、黄晓荣并无证据证明明源公司和凤麟公司存在合谋欺诈之行为,故对其上诉理由本院不予采信”


我将上面的判决书发给了来咨询的购房者,判决内容如同一盆冷水,浇灭了购房者试图维权的信心。对此,在感到无能为力之余,仔细思考也能想明白,这并不是裁判的法官故意偏袒开发商,而是开发商的行为,确实无法构成法律意义上的“欺诈”。


换句话说,需要区分“事实层面的欺骗”与“法律层面的欺诈”。事实层面上,开发商显然存在多次欺骗:没有真实地告知房屋预售价、没有告知存在销售经纪方、且偷梁换柱地将销售经纪实际收取的“团购费”包装成一个“5万抵10万”的促销活动。但从法律层面上,《合同法》第五十四条所说的欺诈,还需要“对方在违背真实意思的情况下订立合同”这一要件,也就是说,它要求事实层面的欺骗不仅存在,而且达到了目的,进而导致对方缔结了让自己利益受损的合同。这样的合同才可以被撤销。然而,在本案中,购房者尽管提前无法知晓房屋预售价,但从签署认购协议觉得角度,其实并没有被欺骗,购房者对自己购房应承担的总价款,包括5万元团购费,以及后续应付的428,000房款,都是明知的。因此,也无法主张返还团购费。


善于钻研的同行或购房者,可能会想到一个新的思路,以开发商没有告知存在销售经纪,主张开发商与销售经纪恶意串通,损害购房者利益,所签订的销售代理合同无效。法律依据如下:


《合同法》第五十二条:有下列情形之一的,合同无效:(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益。


这一思路能否走通呢?其实也不太乐观,首先,证明“恶意串通”并非易事,开发商新盘交由第三方经纪/销售公司代理销售并不少见;其次,这种操作是否损害第三人(购房者)的利益了呢?答案又回到上述“欺诈”的分析,如果不存在法律意义上的欺诈,则难以认定购房者的利益是受损的。我们在其它地方法院的判决中也看到了类似的论述:


重庆市第五中级人民法院 (2019)渝05民终5881号:

“上诉人并未举证证明润麒公司和荣盛公司存在恶意串通损害其权利的情形。通过第三方收取服务费的方式,促成房地产开发企业和购房者达成协议以订立商品房买卖合同,系现在商品房交易市场中常见的交易方式。本案中,《商品房认购书》中对润麒公司收取服务费的约定并不违反法律、行政法规的效力型强制性规定,双方应当按照合同约定履行。上诉人如果认为润麒公司、荣盛公司的行为违反了行政部门的相关规定,可直接向有关行政部门进行投诉,由行政机关依法处理。上诉人请求润麒公司返还已收取的服务费105000元因缺乏合同及法律依据,本院不予支持。”



 总结 


对这一看似简单的案例,经检索和分析后,却得到了与常识不符的法律裁判结果。这是一堂需要购房者付出真金白银的教育课。从另一个角度,如法院判决中所说,购买房屋是大额投资,对于价款这一因素,作为成年人的购房者,理应深思熟虑,否则签了合同之后,虽然在体验上有被欺骗的感觉,采用法律手段维权时,可能却因为开发商套路更深,陷入无权可维的境地。


当然,这一案例所折射的我国房地产交易市场的诸多问题,比如政府对交易监管的缺位、销售模式的混乱无序、开发商为了突破限价采取的各种规避套路,甚至政府限价的合理和有效性等,都值得深入探讨,本文篇幅所限,无法详述。但无论如何,房产投资,作为可能是普通老百姓这一辈子金额最高的一次决策,如何小心都不为过。虽然我国没有借鉴美国的成熟经验,在房产交易中形成律师协助不动产买卖的惯例,我们建议,如果在房产交易中遇到疑难问题,应及时向律师咨询并获得建议,维护自己的合法权益。

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