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关于土地使用权续期及商用房产征收补偿标准问题的明晰|MHP君悦评论

2020-09-07232

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在我国,土地使用权(通指建设用地使用权)有法定期限,这已然是一个深入人心的法制命题。然而,土地使用权到期之后,建设在土地之上的房屋该怎么办?土地使用权到期了,是不是意味着房子也“到期”不能住了?这些看似惊雷的疑问,在法律人眼中其实早已不是问题。不过,由于法律知识的欠缺,在一些普通老百姓眼中,这一个个问题背后牵扯的可都是千家万户的头等大事,出现此类“灵魂拷问”自然也就在所难免。


不过,令笔者不曾料想的是,最近偶然在一个名为中国房地产协会的公众号(个人注册)上看到一篇关于土地使用权到期后相关问题的推文,其中部分内容对比现行法律法规,多有偏颇之处。其中不乏“土地使用权续期费用不会超过5位数,最低不得低于15.6元/平米”、“商业房屋征收补偿是住宅的三倍”之说,着实惊掉了笔者的下巴。为避免普通民众遭受误导,粗拟此文,以为商榷。



一、土地使用权到期了,房屋产权也“到期”吗?


土地使用权与房屋产权是两个完全独立的法律概念。土地使用权,即使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利;房屋产权,则是指房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。土地使用权是有期限的,房屋产权则不存在法律意义上的存续期限。所以,土地使用权会“到期”,房屋产权则没有“到期”的说法。不过,由于我国法律奉行的是“房地一体”、“房随地走”的原则,使得二者之间产生着千丝万缕的联系,也就难免有人出现错误的理解。



二、土地使用权到期了该咋办,房子还能住吗?


既然“房地一体”,那土地使用权到期了,房屋产权是不是会受到影响?建在土地上的房屋,是不是就不能住了?


确实,当土地使用权到期之后,房屋对其占用范围内的土地便失去了合法占用的法律基础,可只要是房屋就不可能不利用土地,这该怎么办?其实,答案很简单,给房屋占用范围内的土地续上使用权就行了,也就是所谓的“土地使用权续期”。因此,土地使用权虽然到期了,但房子产权仍在,依然可以继续住,只不过需要依法为房屋占用范围内的土地使用权续个期。



三、土地使用权如何续期?要不要花钱?


为了解决土地使用权到期后如何处理的问题,2007年《物权法》第一百四十九条就明确规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。”即将于2021年1月1日起施行的《民法典》第三百五十九条对此沿袭并进一步予以了完善:“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。”所以,对于土地使用权的续期,住宅用地或非住宅用地有所区别。


1、关于住宅用地续期


(1)续期程序

住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。


(2)续期费用

续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。目前,暂无任何法律、行政法规对于住宅建设用地使用权续期的费用收取问题有明确的规定。


国土资源部办公厅《关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函(2016)1712号)载明:对于少数住宅建设用地使用权届满的过渡性处理办法为——不收取费用。该规定属于过渡性办法,并不具有普遍性和长期性。


2、关于商业用地续期


(1)续期程序

《物权法》及《民法典》均规定:非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。而根据2019年修订的《城市房地产管理法》第二十二条的规定:土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。


(2)续期费用

《城市房地产管理法》第二十二条规定:(土地使用权)经批准准予以续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。


所以商业用地续期的费用,由重新签订的土地使用权出让合同予以约定,但目前并无具体标准。



四、商用房屋被征收,如何补偿?


房屋产权是受法律保护的公民合法财产,如遇征收,依法应予补偿。《物权法》第四十二条规定:“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。”《民法典》第二百四十三条亦规定:“征收组织、个人的房屋以及其他不动产,应当依法给予征收补偿。”所以,商用房屋被征收的,依法会得到相应补偿。


至于补偿的范围,依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定,征收商业用房的,补偿范围包括:(1)被征收房屋价值的补偿,(2)因征收房屋造成的搬迁补偿,(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。其中:被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。


以上海为例:《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十五条规定“因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准,按照被征收房屋市场评估价的10%确定。被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的,应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估,并按照评估结果予以补偿。”


《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十三条规定:“对因征收房屋造成被征收人停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。其中,房屋被征收前的效益原则上以房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润为准,不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的,按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。停产停业期限的确定,选择货币补偿的按6个月计算;选择产权调换的,停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止。”


商用房屋的征收与住宅相比,无非是多了一块停产停业补偿(深圳市对于合法登记出租的住宅,在征收时也有停产停业补偿),另外就是可能根据实际商用的需要,装修更豪华一些,设施设备更多一些,所以得到的装修补偿和搬迁补偿更多一些而已,但绝没有商业补偿是住宅补偿的三倍之说。


综上,笔者要再次提醒普通民众的是:


1、住宅房屋土地使用权到期的,会自动续期;但续期费用如何收取,当前法律并无明文,所以还有待国家法律法规的进一步明确。


2、非住宅房屋土地使用权到期的,续期需由使用权人提前提出申请,并重新签订土地使用权出让合同,按约支付土地使用出让金。


3、商业房屋征收补偿款是住宅的三倍,纯属无稽之谈;商业房屋的业主要不做假账,依法纳税,充分保留好经营利润的证据。

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