长租公寓实务简析｜MHP君悦评论

在去年一年中，随着各类长租公寓的纷纷暴雷，长租公寓的法律问题也被推上了风口浪尖。一时之间各类观点漫天飞舞，各有依据，难以统一。而法院也难以用判决的方式处理该类案件，致使长租公寓的问题一直没有得到圆满的解决。现时过境迁，长租公寓问题已尘埃落定，作者就其处理的相关案件，简单发表一下个人对于此类案件的部分观点。

关于长租公寓的合同性质

首先，长租公寓与房客之间的合同，一般认为是租赁合同，这是绝大部分法律从业人员的判断，并无太大分歧。主要的争议在于，长租公寓与房东之间的合同，其法律关系究竟为委托合同还是租赁合同。

认为是委托合同的观点，其主要立足点在于三方对于长租公寓运营模式的明知及三方可能存在的真实意思表示。房东明确知晓长租公寓会将其所有房屋租赁给房客，并收取租金，租金中，会有一部分固定的金额交付给房东，剩余部分，不论多少，将归长租公寓作为其收益。房客与长租公寓也知晓该部分事实。因此，就构成了房东委托长租公寓装修、出租其房屋，代为收取房租，并赚取费用的法律关系。名为租赁，实为委托。

还有一种观点认为是租赁合同，其主要立足点在于长租公寓对于市场风险的承担上。即当房东将房屋交付长租公寓后，长租公寓即需按约定支付房东费用，无论是否存在房客。在这种情况下，长租公寓所承担的权利义务及其所承担的风险，符合租赁合同的形式，而非委托关系。长租公寓的法律关系，名为托管、委托，实为租赁，转租收取差价。

作者认为，其实各类长租公寓的合同，其内容、表述、条款、真实意思等，其实还是存在差异的。因此，长租公寓与房东的合同性质，并不能一概而论，应具体就某个案件所涉及的合同内容，签订情况，履行情况等，具体分析该份合同的法律关系。

但在实践中，我们却发现，法院走出了一条我们未曾设想的第三条道路。长租公寓暴雷的案件中，一般会存在大量房东、房客报案的情况，有些甚至公安会进行立案。因此法院会提出，如果长租公寓涉及刑事犯罪，那么其与房东和房客的签订合同行为，会被认定为犯罪的手段，是以合法形式掩盖非法目的。故而合同的效力是存在无效可能的，至少存在效力的争议，应当在刑事案件处理完毕后，才能确定是否能以民事程序解决该纠纷。此言一出，全案玩完。

长租公寓案件的处理

毫无疑问，在法院的表态之下，此类案件只存在调解的可能，根本无法做出合适的判决。因此，处理长租公寓案件，完全看各位律师对于调解的把握与实施。

案件办理中的小花絮：

在作者处理的长租公寓案件中，经常会发生一些完全不在法律问题讨论范围内的情况发生，对于案件的处理，有时会起到决定性的作用。例如有长租公寓员工因公司欠薪，在合同明确约定房款应打入长租公寓对公账户的情况下，收取房客的房租竟以个人账户收取。被房东以租赁合同案由，长租公寓未支付租金，房客也未支付房租的事实，认为其无权居住诉至法院。随后法院以该事实对房客进行调解工作，最终达成调解。甚至在庭审笔录时，房客还特地要求房东确认其已支付房租。

综上所述，长租公寓的法律关系如何，随着风波的过去，已无人再讨论，而实践中能调解处理的，也已得到圆满的解决。其实，对于长租公寓的实务操作，仅“调解”两字，无他耳。