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案件进入执行阶段,如何申请执行被执行人名下的唯一房产|MHP君悦评论

2021-10-293935

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拿到胜诉判决,对当事人而言只是完成了第一步。接下来如何执行到被执行人的财产才是关键所在。可往往案件进入执行阶段,才发现被执行人名下除了一套唯一住房外,已经没其他财产可供执行,是否可以申请执行该唯一房产?鉴于被执行人名下唯一住房,涉及被执行人及其扶养家属的居住权益保障问题,法院在处理该问题时,通常会采取比较温和的态度。而被执行人及其家属通常会以该房产属于生活必需住房为由要求免于被执行。对唯一住房的执行,其实质是如何在保障申请执行人的生效债权与保障被执行人的合法居住权益二者之间的寻求平衡。


背景案例


熊某某等人诉严某某等共有纠纷一案,经上海市静安区人民法院一审、上海市第二中级人民法院二审作出生效判决,判令由严某应支付熊某某等人征收补偿款127万元。后因严某某未履行生效判决书所确定的付款义务,熊某某等人向静安区人民法院申请强制执行。执行过程中,静安法院拟评估拍卖被执行人严某某名下位于上海市闵行区的一套房产,用以清偿债务。严某某随后以涉案房屋系其生活所必需的唯一住房为由,向静安法院提出异议,请求终止对该房屋的执行。


静安法院经审查认为:


被执行人向法院提交了某街道居委会出具的居住证明书,用以证明涉案房产现有被执行人及其女儿,母亲三人居住,但上述证明未能明确被执行人女儿和其母亲的居住时间,且载明有效期为一个月,不能证明涉案房产有三人长期居住的事实。同时,在执行阶段申请执行人的代理律师又提供证据证明被执行人在其他地方有住房。而且,生活所必需的居住房屋标准应当限于基本生活所需要的住房供给,涉案房产建筑面积近70多平米,市场估价近400多万,显然已经超出生活所必需的居住标准。故此法院认定,被执行人以涉案房产为其家庭生活所必需的居住房屋为由提出异议证据不足,裁定驳回严某某的异议申请。


法规浅析:


最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结等财产的规定》第六条规定,对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住用房,法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。根据这一条规定的描述,对于被执行人生活所必需的居住用房,被执行人可以向法院主张免于被执行。实务中,被执行人也通常将这一条作为执行异议的理由,请求法院终止对其唯一住房的执行。


问题是:对于被执行人名下的唯一住房是否当然等同与生活所必须的居住房屋。我们认为不能一概而论,还要结合个案的具体情况来具体区分:


1、对于被执行人所有的已经设定抵押权的房屋,法院可以查封、并可以根据抵押权人的申请,扣押、冻结或者依法拍卖、变卖。这是对抵押权人优先受偿权的确认和保护。在这种情况下,是不区分该房屋是否为被执行人的唯一房产。除非申请执行人与房屋抵押权人是同一个人,存在身份重合。司法实践中,如果申请执行人只是普通债权人,通常还会考虑执行该房产是否属于无益拍卖。即该唯一房屋的评估价值在扣除抵押权人的债权评估费用后已无剩余价款可以支付给申请执行人,甚至该房屋的最高评估价值不足以清偿抵押权人的债权,这种情况下,法院执行该唯一的房产就属于无益拍卖,因为即便执行,作为普通债权人的申请执行人也无法从拍卖款中获得受偿。


2、如果是被执行人名下的这套唯一房屋没有设定抵押权,那么应当进一步结合房屋本身的具体情况以及居住人员的具体情况来做判定,比如被执行人及其生活扶养家属所居住的唯一住房,已经超过当地普通居民的最低居住标准。那么就可以申请法院对该房屋采取处分措施。


实务要点:


当被执行人名下只有一套房产,且无其他财产可供执行时。如果能提供证据证明这并非被执行人的生活必需用房,那么就为后面的执行提供了可供执行的依据。一般可以结合被执行人的居住情况、房屋面积、价值、用途等从以下方面入手:


1、被执行人存在其他的稳定的居住的来源。实践中有这样的情况,被执行人名下仅有一套房产,但同时基于其他原因又从第三人处长期租赁房屋,并长期在租赁房屋内生活居住。对于这种情况即使该第二处房产并非被执行人名下的财产,但鉴于被执行人长期居住在承租房屋可以认定被执行人具有稳定的居住来源,故可以申请法院对该唯一住房执行。


2、与该被执行人共同居住于该唯一住房的其他家庭成员名下有房产。这种情况下,尽管被执行人名下仅有一套唯一住房,但与被执行人共同居住的家庭成员名下有其他财产,那么可以认定该房产并非满足其生活所必须的居住房屋,可以申请法院对该房屋进行执行。  


3、被执行人的唯一住房面积较大明显超过生活所必需,又或者被执行人的唯一住房市场价值较高的,那么都可以认定被执行人名下的唯一房产已经远远超出满足被执行人生活所必须的居住标准,申请对该住房予以执行。试想假如被执行人欠债不还却坐拥百余平方米的豪宅,并以唯一住房为由主张免于被执行,那谁来保障申请执行人的生效债权呢?


4、如果被执行人的房产并非纯粹用于满足被执行人及其家属的居住需求。例如被执行人名下虽然只有一套住房,但该房屋既有被执行人及其家人居住,但同时被执行人又将房屋的一部分用于对外出租获取收益,这些均可以认定为该被执行人名下的唯一住房,并非满足其生活所必须的居住房屋,可以申请法院对此房屋予以执行。



由此可知,唯一住房并不当然等同于生活必需住房。当被执行人名下的唯一住房超过最低生活所必需的居住标准时,被执行人无权对该唯一住房主张免于执行。法院可以根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其扶养家属的最低生活标准所需的居住权益的基础上,执行该房屋用以清偿债务。

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