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公房绝户时的征收利益应该如何分配|MHP君悦评论

2021-12-283874

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案情简介


本市黄浦区某公房最早系黄小姐奶奶承租的公房,奶奶育有兄弟三人,三兄弟成年后都将户籍迁出了该公房,至奶奶去世前几年,公房内只有奶奶一人的户籍。2012年,三兄弟达成家庭协议,同意黄小姐之父黄甲将户籍迁入至公房内,但将来不论是公房出售还是动迁,所得利益由三兄弟均分。嗣后,黄小姐奶奶去世后,黄甲作为唯一户籍在册人员变更为承租人。2015年,黄甲因病去世后,公房就处于无户内人员也无承租人的状态,并长期空关。2019年,公房纳入征收范围,征收组找到原承租人黄甲的女儿黄小姐,由黄小姐作为签字代表签署征收协议后,黄甲的兄弟黄乙和黄丙提出,要求黄小姐按当年家庭协议均分全部征收利益,即总金额300万的前提下,黄乙黄丙要取得200万元的征收补偿款。


黄小姐找到我们之后,我们主要从三个角度剖析这其中的法律关系:


1、黄氏三兄弟在其母在世时所立的家庭协议是否有效


通过查阅证据材料我们发现,该家庭协议只有三兄弟的签字,无其母的签字,其他兄弟也无证据证明其母生前对该协议知情且同意,且协议生效时,三兄弟户籍均未进入至公房内,故而三人是对母亲所享有的财产权利进行的处分,在签署协议之日,该协议实质是处于效力待定的状态。虽然,黄甲事后确实将户籍迁入至公房内,但是依据公房迁入政策,只需要当时的承租人黄甲之母同意就行,无需其他兄弟二人的意见,故而黄乙黄丙也很难主张系基于他们二人的权利让渡而使黄甲取得利益。


2、本次征收中的征收利益是否应视为黄甲的遗产


黄甲成为承租人之后,在其生前,公房如果出售或者征收,则原先协议的效力瑕疵得到补正,应该认可该协议的效力。但是,公房征收时,黄甲已经于几年前去世。依据上海法院审判口径,如果承租人死亡于征收决定公布日之后的,本次征收中的利益应当然视为黄甲的遗产,协议仍然能发生效力。但原承租人死亡于征收决定发布之前的,原承租人原则上在本次征收中不享有利益,利益归属于剩余的同住人。


但是,本案非常特殊的地方在于,至征收时,公房内无户籍在册人员,即无剩余同住人的存在,则征收利益应该如何认定归属?


我方给出的专业意见是,公房征收利益中房屋价值补偿款的部分应视为房屋权利的转换,可以理解为黄甲的遗产,而其他奖励补偿部分,与房屋价值转换无关,完全是发生在本次征收之中,不应再视为黄甲的遗产。这样的切割也符合上海法院以往的审判观点。基于此,我方在庭审中提出我方的观点,黄甲黄乙最多取得房屋价值补偿款的三分之二,即100万元补偿款,剩余50万元房屋价值补偿款及150万元奖励费全部归属黄小姐。


3、黄小姐在本次征收中是否完全基于继承人的身份而享受利益


但是,在案件承办过程中,我方注意到相关法院审判公众号中提到一个观点,即公房原承租人死亡时且无户内人员的情况下,征收补偿利益可作为原承租人的遗产,由其继承人继承。如果按该审判观点,虽然黄小姐可以全额取得征收补偿款,但是作为继承人的她也应该履行其父生前所负的债务,再将全部征收补偿款一分为三进行分配。


基于情况发生变化,我方及时调整代理策略。基于上海市公房承租人变更的政策,在无户内同住人的前提下,具有本市户籍的原承租人的直系子女有权变更为承租人。需要注意的是,该政策不能等同理解为继承相关法律。因为,公房承租权不能继承,也不是所有有原承租人法定继承资格的人都有权取得承租权,原承租人的配偶若户籍不在公房内就无权成为承租人,原承租人的直系子女但无本市户籍的也无权成为承租人,故而有本市户籍的原承租人直系子女是基于公房政策而取得承租权。若黄小姐在征收前就基于政策完成了承租人的变更,则黄乙黄丙无权就黄甲生前所写的协议约束黄小姐的。甚至可以这样说,黄小姐对本次征收利益的取得有着巨大贡献,如果黄甲没有直系子女或者黄小姐无本市户籍的话,则公房理应被房管部门收回,即便黄氏三兄弟家庭协议有效,也无法取得任何征收利益。


庭审情况


我方基于上述分析形成了代理意见,在庭审中得到法院认可,对方庭前完全拒绝接受和解,但在庭审当日下午就急迫的向我方提出大幅让步的和解方案。最终经过几轮交涉,我方在我方答辩意见基础上让步30万元,即黄小姐取得170万元,黄甲黄乙各取得65万元,三方达成调解方案,与对方诉求相比,为黄小姐多争取到了70万元征收款。


办案感悟


在本人之前审理和代理过的公房征收案件中,本案确实是一个非常特殊的特例。对于公房原承租人死亡的情形下,公房无户内人员的利益分配,我认为不宜一刀切认为作为原承租人的遗产进行处理,还是应该区分具体情形加以讨论:


1、原承租人有本市户籍的直系亲属健在的情形下,应由有权取得承租权资格的亲属取得征收利益


即本案情形,如果有多名直系亲属均有本市户籍的,则征收利益应归属这些均有权取得承租人资格的人更妥。


2、原承租人无本市户籍的直系亲属,但有外地配偶符合同住人认定资格的,应由该配偶取得征收利益


依据相关政策,原承租人的外地配偶婚后与承租人在被征收公房内实际生活超过五年的,在征收中理应被认定为同住人,故而公房内虽无户内人员,也无人可以取得承租权的情形下,因为该配偶的存在,公房仍不应被政府收回,征收利益应由该配偶获得。


3、原承租人无本市户籍的直系亲属,也无配偶可被认定为同住人的,则征收利益由原承租人的继承人取得


其实在这种情形下,公房理应被政府收回,但是政府因为种种原因未收回公房,则法院民事审判部门也不宜对征收行为的合法性进行评价,对于这种情形下的征收利益分配,才应该考虑按原承租人的遗产进行处理。

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