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疫情影响下房屋租赁合同纠纷部分问题简析|MHP君悦评论

2022-04-083714

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2022年开年以来,新一轮的新冠疫情对房屋租赁市场造成一定冲击。


为此,谨参考2020年第一轮疫情后房屋租赁纠纷案件的相关意见,简单予以归纳整理,以期对本轮疫情后相关争议的处理有所裨益。



一、疫情影响下,承租人能否主张房屋租金的减免


(一)确受疫情影响无法正常使用租赁房屋时,关于房屋租金减免请求,原则上会予支持;但仅因经营困难或收入减少要求减免房屋租金的,需视具体情况予以处理


《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条“依法妥善审理合同纠纷案件”相关意见认为:


“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的,依法适用不可抗力的规定,根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。”


“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的,当事人可以重新协商;能够继续履行的,人民法院应当切实加强调解工作,积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的,人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平,其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的,人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。”


《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条明确:


“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营,受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人,请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的,人民法院应予支持。”


“承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。”


关于地方实施意见,以上海为例,上海高院在《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答》中,就“商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金”问题系予明确:


“应根据具体案情作出相应处理。如受疫情影响房屋无法正常使用,承租人以此要求出租人减免房租的,一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋,仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的,一般不免除承租人的租金给付义务;如对承租人营收产生重大减损的,可依据公平原则酌情调整租金。”


而关于“居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金”问题,系认为:


“应引导当事人协商解决。协商不成的,可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、疫情影响程度等综合考量,按照公平原则妥善处理。如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋,承租人提出减免租金请求的,一般予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋,且承租人不存在感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等无法使用房屋的客观情形,承租人提出减免租金请求的,一般不予支持。”


在房屋租赁关系中,若出租人已履行租赁房屋的交付义务,一般情况下不论承租人对租赁房屋实际使用与否,并不免除承租人的租金缴纳义务。


然,最高院在其《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》中,系予以认定涉疫情民事案件,应予适用不可抗力规则。同时,亦进一步认可,合同在继续履行时可依据公平原则,进一步确认是否适用情势变更。在此前提下,不论是受疫情防控措施影响期间,还是疫情防控措施解除后的合同继续履行期间,承租人关于租金的减免请求,均具备一定的支持依据。


具体适用上,综上述法院审理意见可知,疫情防控措施影响期间,承租人是否基于其租赁目的正常占有、居住、使用租赁房屋,是能否适用房屋租金减免的主要评判依据。如承租人无法正常使用租赁房屋的,则对于疫情防控措施影响期间房屋租金的减免请求,一般可予支持。


但是,如在疫情防控措施影响期内或期外,能正常使用租赁房屋的,仅以疫情影响下经营困难,收益减少为由要求减免租金的,并无法必然获得支持。这也是承租人本身应负一定合同风险,以及维护出租人权益的应有之义。毕竟,出租人同样也是受到疫情负面影响波及的群体。


如承租人客观上确存困难,继续履行合同对其明显不公平的,法院一般以引导调解为主,调解不成时,可予适用公平原则酌情调整租金。此时,实际系适用情势变更,直接更改原有合同约定。


不过,关于是否存在“明显不公平”问题,具有一定的证明要求。且基于公平原则的调整,需综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响,以及房屋租赁合同本身的约定及实际履行情况。故是否支持、调整幅度为何,法院具一定的自由裁量空间,在适用及支持幅度上需结合个案,无法一概而论。


支持房屋租金减免时,其具体形式,一般可包括由出租人及承租人按比例分担损失,或按一定期限减免部分租金等。


当然,承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋的,相关部门一般会针对疫情影响,直接出台其所持房屋的租金减免政策。在相关政策落地具体实施细则情况下,关于房屋租金的减免可予直接适用。


非国有房屋的承租人并不能当然享受上述待遇,只能以调解及不可抗力、公平原则的适用为导向。不过,在具体案件中,涉国有房屋的相关政策,有时也可作为调解或支持部分减免时的方案参考。


针对今年疫情,国资委办公厅目前已发布《关于做好2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》,上海亦已发布《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》。对此,可在处理相关争议时予以关注。



(二)承租人房屋租金减免请求不获支持情形


前文已述,承租人在可正常使用租赁房屋时,仅因经营困难、收益减少为由要求减免租金的,虽存在不少同意减免的案例,但该请求本身并非必然可获支持。


除此以外,参考2020年以降涉疫房屋租赁合同纠纷相关案件,当疫情本身并非租赁合同难以继续履行或房屋租金无法正常支付的根本原因时,不论承租人是否正常使用租赁房屋,其房屋租金减免请求均无法获得支持。


例如,在受疫情防控措施影响前,承租人已发生房屋租金的逾期,则其后续因疫情影响所发生的的损失,与其既已存在的逾期缴纳租金行为并不存在因果关系。如《民法典》第五百九十条第二款之规定,“当事人迟延履行后发生不可抗力的,不免除其违约责任”。此时,承租人房屋租金可能不仅无法减免,甚至还需继续承担逾期支付的违约责任。


又如,承租人在受疫情防控措施影响前后,因自身原因或第三方原因,决定停产、停业、搬迁等,从而导致租赁房屋闲置或空置的,并不属于不可抗力致使租赁房屋无法正常使用。既不存在不可抗力之影响,自然无法苛求出租人承担房屋租金减免之损失,承租人应对其自身行为负责。



二、疫情影响下,出租人能否主张违约责任


各级法院关于涉新冠肺炎疫情民事案件的处理意见,均是基于新冠疫情属不可抗力这一前提展开。故出租人能否主张违约责任,实质亦应基于不可抗力相关认定予以确认。


《民法典》第一百八十条规定:“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。”


《民法典》第五百九十条规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”


因此,如承租人以疫情属不可抗力为由,对出租人违约责任之主张进行抗辩的,出租人违约主张一般难以获得支持。当然,承租人不可抗力之抗辩,应受起止时间、通知义务、减损义务等相关认定之约束,在不可抗力影响范围之外,并无法绝然免除承租人全部违约责任。


不过,考虑涉疫案件的特殊性,即使可排除不可抗力,出租人关于违约责任的主张亦不必然全部获得支持。如前文所述,涉疫情合同纠纷案件,法院均会引导调解,调解不成时,仍会依据公平原则酌情考虑合同履行内容是否可予变更。


对此,在承租人可正常使用租赁房屋情况下,如承租人因疫情影响发生经济困难,即使出租人关于违约金之主张可排除不可抗力,亦不违反合同约定和法律规定,其关于违约责任的诉请,在具体个案中,仍存在酌情调整的可能。



三、疫情能否构成出租人/承租人解除房屋租赁合同事由


依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》相关意见:


“承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。”


《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》在第三条“依法妥善审理合同纠纷案件”提出:


“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的,当事人可以重新协商;能够继续履行的,人民法院应当切实加强调解工作,积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的,人民法院不予支持……因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现,当事人请求解除合同的,人民法院应予支持。”


综上,除双方一致同意解除合同外,如一方坚持继续履行租赁合同,且租赁合同具备继续履行条件的,法院将倾向于贯彻“以引导合同双方继续履行为主”的精神,不予支持合同的解除。


当然,这并不意味着疫情影响必然无法成为租赁合同解除的事由,只是在个案适用上,存在一定证明要求。


《民法典》第五百六十三条第(一)项之规定,“因不可抗力致使不能实现合同目的”,当事人可以解除合同。


又据《民法典》第五百三十三条之规定:“合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”


对此,当疫情影响如足以致使“不能实现合同目的”或“继续履行合同对于当事人一方明显不公平的”,出租人及承租人均可主张解除租赁合同。


另应注意到,在2020年之后,因不时猝然而至的疫情防控措施,及涉疫产业政策调整,不少房屋租赁合同已主动就涉疫时违约责任及合同解除问题予以特别约定。如相关约定不违反法律规定的,应予尊重当事人的意思自治。


当然,如在具体案件中,合同解除之事由足以排除疫情干扰因素,则应直接适用当事人合同约定及相关法律之规定予以裁判,无需置于疫情影响之特殊情境予以讨论。

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