关于疫情期间房屋租赁主要法律问题的梳理｜MHP君悦评论

当前的新冠疫情依然严峻复杂，给租赁市场和实体经济带来了显著冲击。为此，各级政府部门、各级法院先后出台了多份文件，其中不乏对房屋租金减免政策及租赁纠纷审理的指导性意见，为司法实践更好的解决经营性物业和居住房屋提供了方向。现将有关主要问题的处理原则，作如下梳理。

一、关于承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金相关问题

（一）经营性物业（包括商务楼宇、商场、园区等各类经营性房产）

1、关于落实房租减免政策的实施主体

根据《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》和《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》两份文件的规定，有减免义务的单位集中在上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团（含委托监管企业）及纳入合并报表范围内下属企业。

相关政策解读进一步明确了实施主体的范围，其中市属国有企业集团（含委托监管企业）参见市国资委网站；区属国有企业集团（含委托监管企业）根据各区国资委公开披露的信息确定；国有企业集团纳入合并报表范围内下属企业可与各企业集团联系确认。上海市集体企业可参照执行本次免租政策。

除了上海市的国有企业，中央企业、其他省市地方国企按照所属国资监管部门出台的政策执行。

民营企业、外资企业不在《实施细则》规定的范围内。

2、关于落实房租减免政策的适用对象

减免政策适用对象为实际租用房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户。其中小微企业的范围参照《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》、《关于印发〈金融业企业划型标准规定〉的通知》（银发〔2015〕309号）划型标准认定，但大中型企业集团及下属的子企业、国有企业最终承租经营的，不在本次免租政策适用范围内。个体工商户则指营业执照登记类型为“个体工商户”的经营者。

需要特别提醒的是，适用对象必须是实际利用房屋进行生产经营的一方，即，如果存在转租的情况，享受房租减免的只能是实际承租人，而非转租人。

3、关于落实房租减免政策的免租金额

2022 年免除3个月租金，最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域内的最终承租方，或按有关部门防疫要求被封控、停业、征用房屋的最终承租方，以及全年经营亏损的最终承租方，经出具上述任一证明材料，2022年再免除3个月租金，全年合计可免除6个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。符合第二档免租条件的最终承租方增加免除金额不超过3个月租金。

若同一街道多次出现疫情中高风险地区，以及房屋被多次封控、停业、征用，已享受过第二档减免的最终承租方不重复享受。疫情中高风险地区发生前，以及房屋被封控、停业、征用前，租约到期未续租的最终承租方，不追溯享受第二档减免。

免租金额以租赁合同为准，不包括物业费、停车费等管理费用。每月租金不一致的，由租赁双方协商确定。租赁合同已涉及免租、优惠租金等情形的，以实收年租金计算减免额，或由租赁双方协商确定。

存在转租行为的房屋，转租方不享受本次房租减免政策，最终承租经营的小微企业和个体工商户享受本次房租减免政策。其中，转租方为本市国有企业的，应当与房屋产权方以各自实收的租金为限共同承担减免的租金；转租方为非国有企业的，应当配合房屋产权方及国有企业转租方将减免的租金全部落实到最终承租方。

4、关于承租非国有性质经营性物业或承租人不适用免租政策的相关问题

根据上海高院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三（2022年版）》，承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。

（二）居住物业

居住房屋因出租人主动限制或房屋所在地采取疫情防控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人可以提出减免租金。如疫情不影响承租人占有使用房屋的，承租人一般无权要求减免租金。

二、疫情期间，承租人未能按照合同约定履行义务相关处理原则

1、关于疫情期间，承租人迟延支付租金或明确拒绝支付租金的处理原则。

金钱给付债务一般不适用不可抗力免责，若承租人未能支付租金与疫情管控无直接因果关系，承租人应当按照合同约定承担相应违约责任。

如承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，法院不予支持。法院可结合租赁的实际情况，适用情势变更原则。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，法院可视情况予以支持或调整。

2、关于疫情期间，租赁合同到期或提前解除，但承租人未能及时返还租赁房屋的处理原则。

根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》和2022年4月新公布的《上海市高级人民法院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（三）（2022修订版）》的规定，疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款的规定主张免责或者部分免责。据此，对承租人而言，如确实因疫情管控措施导致承租人或其工作人员处于被封控、管控的状态，无法在合同到期或者被解除情况下及时腾退房屋,可以免于承担合同约定的逾期腾退违约金、逾期罚金、滞纳金等违约责任。但是，承租人应当及时通过电话、电子邮件、微信等方式通知出租人自己受到疫情管控措施影响的具体情形、影响的程度和持续时间，并根据政策的变化及时更新。

3、关于疫情期间，因疫情原因导致租赁合同暂无法全面履行的处理原则

（1）如疫情或者防控措施仅导致履行暂时出现困难的，例如因疫情管控措施导致“装修免租期内无法正常进行装修施工”，“无法正常开业经营”，但相关事宜在疫情管控措施结束后可以恢复继续履行，则上述事由较难作为主张解除合同的事由，一般应继续履行。

（2）如因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现的，合同一方有权提出解除合同。但对出租人而言，即使租赁合同中有明确约定上述情形下出租人的单方解除权，考虑到涉新冠肺炎疫情民事案件在司法政策的特殊性，不宜在上述“艰难情形”刚发生之时，就采取诸如通知解除、强行清退等“极限行权”的行为，否则，在诉讼中很可能处于不利的位置。应向承租人积极索证、保持沟通。在经磋商不能达成变更协议的情况下，再考虑根据根据民法典“法定解除权”和“履行不能与合同僵局”的规则，解除或终止合同。