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浅谈疫情下经营性房屋租赁合同单方解除权的行使|MHP君悦评论

2022-04-253609

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今年3月份以来,上海疫情爆发。突如其来的疫情给各个行业造成了不同程度的影响,对于餐饮等依赖于线下服务的行业而言,几乎是毁灭性打击。从2020年初上一轮疫情爆发的经验来看,疫情将导致合同纠纷层出不穷,典型的一类案件就是经营性房屋租赁合同纠纷。


对于广大中小企业及个体工商户而言,疫情导致收入锐减无力支付房租,如出租方和承租方未能就租金缓付或少付等事宜协商一致,极容易引发纠纷,激化社会矛盾。笔者在2020年曾代理一起较为典型的案件,本案自2020年9月立案,历经一审(反诉)、二审,最终在2021年12月份二审判决尘埃落定,一审、二审法院均支持了我方诉请,认定对方(出租方)违约,需向承租方支付违约金。因此,在疫情这样特殊的历史时期,即便承租方逾期支付租金等违约情形符合合同约定的解除条件,出租方解约亦应当慎重。



1、案情简介


2017年10月,承租方(我方)与出租方签订《房屋租赁合同》一份,约定出租方将案涉商铺交由承租方经营餐厅使用。合同期限为2017年10月至2022年7月,月租金为人民币10万元,付二押三,在每月25号前支付。合同约定了出租方的单方解除权及违约责任:(1)承租方如未按照合同规定时间缴纳租金,每逾期一日,应按欠费总额的千分之一支付违约金,如超过15天,则出租方有权解除合同。(2)任何一方严重违约导致合同解除的,守约方有权要求违约方支付相当于5个月租金作为违约金。值得一提的是,出租方系“二房东”,其与产权人(大房东)之间签署租赁协议后将案涉商铺转租给承租方。承租方每月将两笔租金分别支付给大房东和二房东。


2020年初,新冠疫情爆发,根据所在区市场监督管理部门的要求,案涉商铺自1月底至3月底一直处于停业状态。承租方无力支付租金,应付的2-4月份拖延至5月中旬才支付完毕。出租方于6月10日发送《撤场通知函》,以承租方逾期支付租金超过15日为由解除合同并要求承租方搬离,出租方收到后立刻回函表明不同意解除合同并补足了欠付租金。出租方于6月24日再次发送《通知函》,仍坚持解除合同并于7月1日起停水断电,承租方被迫于7月7日搬离案涉场地。后出租方以承租方违约为由没收押金作为违约金,双方遂涉诉。经承租方了解,因大房东所在的整条街道有改造计划,事实上自2020年7月之后,案涉商铺无法实际使用。(篇幅所限,本案细节不再展开论述)



2、本案争议焦点及分析


本案最核心的争议焦点为:承租方在疫情期间逾期支付租金的行为已满足合同约定的解除条件,出租方能否以此为由行使解除权解除合同?


法院经审理认为,承租方受新冠疫情影响拖延支付2020年2-4月租金,符合不可抗力抗辩事由,不构成违约。鉴于出租方未给予承租方2-4月租金减免,在承租方交付2-4月租金后,在新冠疫情影响尚未消除的情况下,拖延支付4-6月的部分租金,也是行使抗辩权,不构成违约。并且,在出租方书面催告后,承租方及时补缴了剩余租金。


退一步讲,即便承租方确实存在合同约定解除情形,根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条之规定,合同约定的解除条件成就时,守约方以此为由请求解除合同的,人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微,是否影响守约方合同目的实现,根据诚实信用原则,确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微,不影响守约方合同目的实现,守约方请求解除合同的,人民法院不予支持;反之,则依法予以支持。


自2019年3月以来,甚至在新冠疫情肆虐期间,承租方均按约代出租方向大房东足额支付租金,并不存在任何迟延支付情形。承租方逾期向出租方支付租金的行为,并不会导致大房东与承租方之间的合同被解除。恰恰相反,出租方于2020年6月10日向承租方发送《撤场通知函》时,其与大房东的合同期限即将届满(大房东曾与二房东于2013年3月签署一份《租赁合同》,租期至2025年,后于2015年7月重新签订一份《租赁合同》,租期至2020年7月,自2015年7月后,大房东与二房东之间事实上也是按照后一份租赁合同约定履行的)。承租方在收到通知函后第一时间筹集资金补足全部未付租金,并未影响出租方合同目的实现。在此情形下出租方仍坚持解约有规避自身严重违约之嫌疑,有违诚信原则。


最终,法院认定合同解除系出租方过错,应退还全部押金并向承租方支付违约金。



3、思考与总结


上海市高级人民法院在2022年4月10号发布了《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三(2022年修订版)》,其中也明确了承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。


公平正义、诚实信用是民法的基本原则。在疫情这样的不可抗力因素面前,合同双方应互谅互让、共克时艰。尤其对于餐饮等行业的经营性房屋租赁合同而言,疫情爆发对于承租方而言是不可承受之重,在此情形下,出租方行使单方合同解除权更应慎之又慎,绝不可以合同约定解除条件成就即轻率认定承租方违约,从而解除合同。

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