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当疫情成为开发商逾期交房的“挡箭牌”,购房者如何应对|MHP君悦评论

2022-07-114064

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近日,笔者接到了一个法律咨询:购房者购买的位于上海的期房预计于2022年12月31日交房,但是却于2022年6月25日收到了开发商寄来的《延期交房通知书》,告知因受新型冠状病毒疫情影响,不能于约定时间交房,最晚不晚于2023年4月30日交房。并表示新型冠状病毒疫情属于突发性公共卫生事件为不可抗力,无法预见和避免。


笔者查询了上海市预计于2022年交房的新房,发现很大一部分楼盘均已向购房者发送了《延期交房通知书》,告知购房者因受疫情防控措施影响,将延期交房。


疫情防控措施确实会对新建住宅的建造与交付产生不同程度的影响。但是在房地产期房市场状况频出,时常发生逾期交房、逾期办证,甚至是开发商因资金链断裂导致项目烂尾等情况的大背景下,不少开发商以疫情防控措施延误工期为由,提出免除逾期交房违约责任。那么,疫情防控措施是否成为了开发商的“免死金牌”?本文将结合现有案例,谈谈开发商前述主张能否成立,并为购房者提供相应应对意见。


案例1


开发商延期交房导致遭受新冠疫情的,违约责任不予免除【(2020)沪0112民初27528号】


法院判决:本院认为,被告确认逾期交房期限自2020年1月1日起至2020年6月7日止,但辩称要求因疫情原因。但根据审理查明的事实,被告逾期交房的违约行为始于2019年底,早于疫情发生时间。疫情期间违约责任减免政策系为帮助合同当事人继续履行合同所采取的鼓励双方当事人共担风险、共渡难关的措施。被告早在疫情之前已经违约在先,再行要求享受减免政策,有违诚信和公平,故本院对此抗辩意见亦不予采信。


案例2


在双方合同签订前,疫情防控已进入常态化阶段,疫情反复时有发生的,开发商应对疫情对工期的影响有预判,开发商不得再以新冠疫情为由提出不可抗力抗辩【(2022)京01民终2801号】


一审法院判决:本院认为,本案中,锐达公司以不可抗力法定免责及合同约定事由免责提出延期抗辩。锐达公司主张应当免责的延期包括:1.新冠疫情导致自2020年1月24日起完全停工66天及降效施工延期约90天。首先,虽然新冠疫情作为突发公共卫生事件,给社会各主体带来了不同程度的影响。但疫情并不必然对所有合同的履行均构成不可抗力,也并不当然成为免责理由。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中,在双方合同签订前,新冠疫情已经爆发,疫情防控已进入常态化阶段,疫情反复时有发生。锐达公司对上述情况明知且应有预判。故而新冠疫情不符合不可预见的不可抗力特征。锐达公司以疫情为由提出不可抗力的抗辩,缺乏事实和法律依据。其次,在无特别约定的情况下,只有合同成立之后发生的事由才有适用免责条款的可能,否则无异于利用信息不对称加重相对方的责任。庭审中,锐达公司主张的各项延期事由在本合同签订之前,甚至自项目施工之初就已经存在,但并无证据证明其在签订合同时曾向买受人披露相关情况,并获得买受人同意。故即便延期事由属实,锐达公司亦无权据此主张适用合同约定的免责条款。


二审法院判决:本院认为,案涉《北京市商品房预售合同》签订前,北京市“新冠”疫情已经爆发,疫情防控措施已经常态化,锐达公司亦曾因“新冠”疫情暂停对案涉项目的施工并于2020年3月26日进行复工,故锐达公司应对疫情防控措施对施工进度的影响有所预见,在此情况下,锐达公司仍在案涉合同中约定于2021年5月31日前向孙奇交付案涉房屋,应视为锐达公司对于能够按照约定日期交付房屋以及逾期交付房屋的后果具有明确认知,其再行以疫情影响抗辩应免除逾期交房的违约责任缺乏法律依据,锐达公司应按照合同约定的日期交付案涉房屋。


例3


开发商受疫情影响的免责期限根据不可抗力与合同不能履行之间的因果关系及原因力大小,参考当地政府疫情防控应急响应日程,酌情确定免责期限【(2021)浙0109民初16320号】


法院判决:本院认为,关于新冠疫情及其防控措施是否构成影响合同履行的不可抗力问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任,但法律另有规定的除外。2020年1月23日,浙江省政府因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控需要,决定启动重大公共突发卫生事件一级响应。案涉房产建设正处于我国新冠肺炎疫情爆发之际,因疫情本身及政府部门采取的疫情防控措施等因素的影响,被告基于房产开发所需的人员、物资、交通等方面均受到不同程度的行政管制,构成不能预见、不能避免并不能克服,符合法律及案涉《浙江省商品房买卖合同》第九条中关于不可抗力的定义。而本次疫情形势复杂,被告作为一家房产企业,并无能力准确预判新冠肺炎疫情发生的强度、范围、持续时间以及对工程施工周期的影响。在此情形下,被告在浙江省疫情防控应急响应等级从一级下调为二级的次日即向业主发布告知函,不能视为超出合理期限。现被告因疫情引发合同履行障碍,影响预售商品房的正常交付和权证办理,其合理期限内的工期延误不构成违约,应当从逾期的期间内予以扣除。关于免责期间,本院根据不可抗力与合同不能履行之间的因果关系及原因力大小,同时参考浙江省疫情防控应急响应日程,酌情确定扣除免责期60日。


案例4


开发商未能证明已尽通知义务的,对于开发商主张的免责期不予认可,法院根据受疫情影响的实际情况确定免责期【(2021)浙0327民初5210号】


法院判决:本院认为,被告辩称受新冠肺炎疫情影响,在2020年交房前向各业主发放因疫情延期交房2个月的通知,但被告并未提供证据证实其有履行告知义务,本院对于被告因疫情影响扣除两个月的抗辩不予支持。但结合新冠肺炎疫情对企业停工停产的实质性影响,本院确定疫情防控期间即2020年1月31日起至2020年2月22日止,共23天,在逾期交房天数中作扣除处理。故被告逾期交房时间未超90天,不符合合同约定的解除条件,原告关于被告逾期交房超90天符合合同解除条件的抗辩本院不予采纳。



综合上述案例,就新冠肺炎属于不可抗力的问题,是毋庸质疑的,但是对于开发商能否以受新冠肺炎疫情防控措施影响为由减轻甚至免除违约责任的主张,则仍需要综合以下几个方面进行考量:


1、就开发商是否得以减轻或免除逾期交房的违约责任,需要综合考虑疫情发生时间、发展期间、严重程度、地域范围等对合同履行产生的实际影响;


2、根据《民法典》第五百九十条规定,当事人迟延履行后发生不可抗力的,不免除其违约责任。故合同约定的交房时间为疫情防控措施实施前的,则因不可抗力发生在开发商迟延履行后,开发商的违约责任不予免除。


3、根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定,不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。如商品房预售合同签订于本地采取常态化疫情防控措施、本地实施的大规模疫情防控措施之后的,在合同履行期间再次受到疫情防控措施影响的,部分法院认为,该等因素开发商应于与购房者订立合同时予以充分考虑,是开发商可预见的情况,不得以不可抗力为由免除开发商逾期交房的违约责任。


4、就开发商遭受疫情防控措施影响得以减轻或者免除违约责任的期限,一般将综合相关政府部门公开文件,结合当地政府启动的突发公共卫生事件响应等级,以及开发商就复工复产时间的举证情况予以确定。


有鉴于此,针对开发商以疫情为不可抗力为由提出减轻或免除逾期交房违约责任的主张,笔者建议购房者可从以下几个方面采取应对措施:


1、签订商品房预售合同后,应注意密切关注项目建造进度、以及开发商资信情况,如发现工程进度与合同约定的交付时间不相符、工地存在停工情况、开发商存在较大的延期交房的可能性时,应及时留存相关材料。


2、应注意关注疫情期间,相关政府对于建筑工地出台的防控措施及相应实施期限,以及防控措施解除后,开发商项目工地的复工复产情况,如复工复产时间、工人进场情况、项目实施进度等,并留存相应材料。


3、就开发商发布的受疫情影响延期交房并要求免除违约责任的主张,发送相应回函,回函内容可参照如下内容,根据实际情况起草:


(1)如开发商因延期交房导致遭受包括疫情在内的不可抗力的,则对于开发商要求免除受疫情防控措施影响期间的违约责任的主张,不予认可;


(2)如签订商品房预售合同时,商品房所在地已实施过大规模疫情防控措施的,或者长期以来一直在实施常态化疫情管控措施的,则表明签订商品房预售合同时,开发商应已将疫情防控措施可能对交付时间产生的影响考虑在内,再次实施的疫情防控措施的规模、时间等不过分高于此前实施的防控措施,均应认为相应疫情防控措施并非开发商完全不可预见的;


(3)要求开发商就遭受的疫情防控措施及相应影响时间,提供相应证明材料。


开发商与购房者均需认识到疫情对合同正常履行造成的影响,在疫情不断反复的时局下,互相谅解,共克时艰。但是,疫情防控不能成为开发商的挡箭牌,疫情发展至今已两年多,订立合同时,开发商应充分考虑常态化疫情防控措施可能对交房时间产生的影响,对于因其他原因导致的逾期交房违约责任,不应以疫情防控为挡箭牌,要求免除或减轻相应违约责任。

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