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公房动迁中“同住人”认定的审判实践|mhp君悦评论

2023-05-222844

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上海现行的征收政策体系以2011年实施的《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》为基础,《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(2001年)、《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》(2006年)两政府规章业已失效。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条规定:“共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人”。这段文字是对“同住人”认定的规则,仅短短两三行字,但因现实生活中的情况远比法条规定的复杂得多。本文即结合具体承办的案例后梳理写作。


“同住人”简单概括则同时满足三点:户口+实际居住生活一年以上+本市无其他住房或虽有其他住房但居住困难。下文针对这三点,每一点细致展开:



一、户口


是指:作出征收决定时,户口在动迁房屋内。


1、曾经在动迁房屋内有户口后来迁出的,不算;

2、征收公告发布后迁入户口的,不算;

3、离婚后户口没有迁出的,不算。


例外的三种情形:


《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》【沪高法民一(2004)3号】规定了三种例外情形:

1、有上海户籍,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房内居住的,即使居住未满一年,也视为同住人。

2、无上海户籍,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的,视为同住人。

3、房屋拆迁时,因在服兵役、读大学、服刑等原因,户籍被迁出被拆公有居住房屋。



二、实际居住生活一年以上


是指:最后一次户口迁入后、作出征收决定前,在动迁房屋内居住生活满一年,否则就是“空挂户口”。


1、“实际居住生活一年以上”是特指在拆迁许可证核发之日前一年实际居住生活,还是指不论时点只要在动迁房屋实际居住一年以上,法院在判决上没有形成统一口径。个人理解应指不论时点只要在动迁房屋实际居住一年以上。


2、曾经户口在房屋内时居住生活满一年,后来户口迁出,再次迁入户口后没有居住满一年的,应算“空挂户口”;


3、未成年人读书时曾在被征公房内居住一年以上后搬出,成年后并未再居住,能否认定为“同住人”?详见文章《浅析公房征收补偿中涉“未成年时”的两个争议点》


例外的三种情形:


1、依据知青政策迁入户口,并不需要在动迁房屋内生活居住生活满一年。此处需要注意的是,依据知青政策迁入户口,通过其他途径迁入户口的,需要结合案情具体分析,并不是只要知青子女就可以。


2、因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住。此处需要注意的是,该条的适用对举证要求比较严格,要求有证据证明庭矛盾比较激烈,不能以实际房屋面积小、户籍人口多直接证明居住困难。



三、本市无其他住房或虽有其他住房但居住困难


(一)、“其他住房”限定于福利性质取得的房屋。《上海市高级法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》【沪高法民一(2004)3号】第三条规定,这里所指的他处房屋的性质,仅限于福利性质取得的房屋,包括:


1、原承租的公有房屋

2、计划经济下分配的福利房

3、自己部分出资的福利房

4、房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房

5、公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房)

6、以及按公房出售政策购买的产权房


“其他住房”的四种混淆情形:


《上海高院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》【沪高法民(2020)4号】进行了评析:


1、自购商品房,不属于“其他住房”;


2、职工向工作单位承租的单位职工宿舍,虽然职工与单位之间形成租赁关系,但双方并非基于福利分房形成的公有住房租赁关系,职工一般不办理公房调配手续,也没有取得公房租赁凭证,不属于“其他住房”;


3、公房同住人在他处因私有房屋征收而分得的安置房,原则上不属于“其他住房”,除非在私房征收中享受过托底保障等福利性政策。


4、未成年时曾与其父母共同受配过的公房,是否属于“其他住房”?详见文章《浅析公房征收补偿中涉“未成年时”的两个争议点》


表面上无“其他住房”,实质上享受过公房的“福利”的三种情形:


《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》【沪高法民一(2004)3号】中规定:


1.将本来享有的他处公有住房权利予以处分,居住生活在动迁公房的;


2.获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房,仍居住在动迁公房的;


3.已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。


上述三种情形,虽然房屋被征收时表面上“无其他住房”,但他曾经已经以其他形式享受过公房的“福利”,因此就不可以再次重复享受公房的征收补偿利益,不能认定为“同住人”,但是承租人不受此限制。



(二)、“虽有其他住房但居住困难”,“居住困难”的定义:


1、《上海高院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》【沪高法民(2020)4号】中第一条第三款口径:他处有房但居住困难,“居住困难”是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。法定最低标准面积的认定,应按照房屋调配当时的公房政策所规定“居住困难”的面积标准。


2、《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》(2006年7月1日发布)第十二条规定:“本办法所称的“居住困难”,是指符合申请廉租住房的居住面积标准”。沪府发(2000)41号《上海市城镇廉租住房试行办法》第七条规定申请廉租住房的条件是:“拥有私有住房和承租公有住房的居住面积不超过人均5平方米”。沪府发〔2013〕25号《上海市人民政府关于调整和完善本市廉租住房政策标准的通知》第一条 “申请家庭人均居住面积低于7平方米(含7平方米)”。《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》(2006年7月1日发布)虽已失效,但该标准仍是目前法院认定“居住困难”的重要参考。


举证方法:


要证明“居住困难”需要向物业调取当时福利分房的调配单,证明人均居住面积低于法定的最低标准。



四、结语


认定“同住人”是征收补偿利益分配的重点和难点,要综合考虑各种因素;同时在认定“同住人”后,在哪些点上做功课可以使法官的自由裁量权有所倾向,也需要律师下功夫。因此,建议对动迁利益分割发生纠纷时,委托专业的律师代理。

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