×

打开微信,扫一扫二维码
订阅我们的微信公众号

×

打开手机,扫一扫二维码
即可通过手机访问网站并分享给朋友

EN

以案说法:享受过私房动迁,能否再作为“同住人”分公房动迁款|mhp君悦评论

2023-06-221908

640.png



以前曾在私房动迁中分得的房子,是否属于福利分房,他处公房发生动迁能否认定为“同住人”,继续分得征收补偿利益?


经常接到这样的咨询,而这个问题确实很容易发生混淆,为了区分鉴别,本文列举了两个公开的判例来进行“以案说法”,行文结构如下:


  • 判例1:私房动迁时户口不在内,但《拆迁安置协议》中列为了安置人口

  • 判例2:私房动迁时还没有成年,但《住房调配单》上记载为了配房人员

  • 上海高院相关会议纪要



分析判例1 (当事人姓名系化名)


基本案情:


涉案房屋为公房,原承租人为朱家振,朱家振去世后承租人未变更。涉案房屋征收征询意见开始后,公房管理单位曾向蒋政明、蒋颖、蒋梅莉等征询确定承租人的意见,但三方未能协商一致,故相关单位指定蒋梅莉为涉案房屋承租人及该户征收签约主体。


2019年11月9日,涉案房屋被政府决定纳入征收范围,此时房屋内共有本案当事人六人户籍。


2019年11月30日,蒋梅莉作为朱家振(故)的代理人与征收单位就涉案房屋签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》。


争议焦点:


本案的争议焦点在于蒋梅莉是否能获得涉案房屋全部征收补偿利益?


法院审理查明:


蒋梅莉曾因丈夫的私房动迁好获得过福利分房。具体事实如下:


1996年3月,朱新秋、周阿兰将中山西路的私房通过公证赠与给朱健炜。


1996年9月23日,蒋梅莉与朱健炜办理了结婚登记手续。


1998年3月15日,朱健炜(乙方)与拆迁人长宁区住宅建设发展有限公司(甲方)签订《房屋拆迁安置协议》,载明:乙方被拆迁人朱健炜;地址中山西路房屋,属私有性质;应安置乙方人数8人,即蒋梅莉等8人;甲方提供丰庄西路房屋等公房三套。同年,丰庄西路302室房屋(公房,12+10.90+厅10.20)调配给朱健炜(家庭主要成员蒋梅莉)。后朱健炜、蒋丽将丰庄西路房屋由公房购买为产权房。2007年,朱健炜、蒋梅莉与案外人钱想庆签订《上海市房地产买卖合同》,将丰庄西路房屋以420,000元的价格出售予钱国庆。


当事人观点:


1998年朱健炜名下的中山西路的私房拆迁,当时蒋梅莉与朱健炜结婚仅一年多,蒋梅莉的户口未迁入该房屋。虽然《房屋拆迁安置协议》第二条载明安置人数中包含蒋梅莉,但仅凭该协议不能证明蒋梅莉实际获得拆迁补偿,一审法院未调取《告居民书》《动拆迁居民费用发放汇总表》等完整的拆迁档案材料,亦未向房屋拆迁实施单位核实当时的拆迁安置情况。此外,《住房调配单》显示丰庄西路302室房屋的受配人是朱健炜,即便蒋梅莉得到安置,也是产权人朱健炜基于家庭关系对妻子的照顾,是私房权利的转化,而非福利所得。


法院观点:


蒋梅莉诉请要求获得涉案房屋全部征收补偿利益,然蒋梅莉是在征收开始之后、户内人员无法协商一致的情况下,被物业单位指定为涉案房屋的承租人,其本质是被征收户的签约代表,未与出租人真正建立公房租赁关系,权限仅限于代表被征收户协商并签订征收协议、腾退被征收房屋等,蒋梅莉无法依据该承租人身份当然获得征收补偿利益。根据法院查明的事实,蒋梅莉已经在丈夫朱健炜的中山西路的私房被拆迁后,作为安置人员享受过安置利益,故即便其曾居住涉案房屋,也无法被认定为共同居住人



分析判例2 (当事人姓名系化名)


基本案情:


《住房调配单》记载,洗布浜房屋是刘绪竣的私房,刘涯民并非产权人,动迁后分得的临沂路房屋系公房,调配类型“动拆迁”,配房人员5人,包括刘涯民(当时还未成年)。


争议焦点:


本案的争议在于刘涯民是否能作为涉案房屋的共同居住人?


原告观点:


洗布浜房屋拆迁时,刘涯民还未成年,根据相关规定,未成年人与父母共同受配公房时,未成年人并非作为独立的民事主体获得住房福利,而是附随于父母的居住利益,故原则上不属于他处有房,不影响其成年后所获得公房在征收时共同居住人的认定。


被告观点:


刘绪竣的洗布浜的私房拆迁分配公房,非产权人刘涯民作为新配房人员得以安置,显然系“数人头”;根据1991年7月19日上海市人民政府发布的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第四十四条规定:拆迁居住房屋应安置人口,以拆迁公告公布之日拆迁范围内常住户口为计算标准。因此,不论是基于事实还是当时政策,刘涯民均属于享受了拆迁利益,属于“他处有房”,不应认定为涉案房屋共同居住人,无权享受征收补偿利益。


一审法院观点:


关于刘涯民是否享受过福利分房的问题,临沂路房屋系洗布浜房屋拆迁所得,当时刘涯民也是未成年人,故其不应认定为已经享受了福利分房政策,法院对刘涯民的共同居住人身份予以认定。


二审法院观点:


刘涯民之户籍虽于1993年迁入涉案房屋,但其之前已在刘绪竣的洗布浜的私房拆迁安置中获得利益,且其所分得的面积依据分配当时的政策已属解困,故即便其曾居住涉案房屋,也无法被认定为涉案房屋共同居住人。虽然刘涯民在洗布浜房屋被拆迁时尚未成年,但是否成年并不影响其作为独立的安置人员享受安置利益。一审法院认定刘涯民是涉案房屋共同居住人有误,本院予以纠正。



《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条规定:“共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人”。“同住人”简单概括为三点:户口+实际居住生活一年以上+本市无其他住房或虽有其他住房但居住困难。对于“其他住房”,上海高院的会议纪要如下:


《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》【沪高法民一(2004)3号】


“这里所指的他处房屋的性质,仅限于福利性质取得的房屋,包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房,房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房,公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房),以及按公房出售政策购买的产权房等。”


《上海高院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》【沪高法民(2020)4号】


【同住人他处有房的认定】2004年《上海高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》指出,作为征收补偿对象的公房同住人,是指在被征收居住房屋处有上海市常住户口,已经实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。如何认定"他处有房"?


关于征收补偿对象的同住人范围仍应按照上述执法意见确定。为鼓励居住困难的人通过自己努力改善居住条件,这里的"其他住房"应限定为福利性质的房屋,公房同住人在他处购买的商品房不属于"他处有房"。


..........


公房同住人在他处因私有房屋征收而分得的安置房,原则上不属于"他处有房",但在私房征收中享受过托底保障等福利性政策的除外。

联系我们

中国上海市南京西路1717号会德丰国际广场7楼
邮编:200040
电话:(总机)61132988
传真:61132913
Email:hr@mhplawyer.com