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房屋租赁合同纠纷中的财产留置问题|mhp君悦评论

2023-08-231747

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在房屋租赁合同纠纷中,当承租人违约导致房屋租赁合同解除时,出租人往往会要求留置承租人财产,以抵偿积欠债务或支付违约金。对于此类问题,应当区分出租人究竟是意图行使严格意义上的“留置权”,还是以限制财产使用的方式敦促承租人履行债务。



一、关于出租人是否享有留置权问题


法律意义上的留置权,系指债务人不履行到期债务,债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产,并有权就该动产优先受偿。一般认为,留置权应严格遵循物权法定的原则,故其无法任意设立。


我国《民法典》仅就承揽合同(第七百八十三条)、货运合同(第八百三十六条)、保管合同(第九百零三条)、行纪合同(第九百五十九条)明确设立了留置权,故如依据物权法定之原则,房屋租赁合同中不存在留置权的适用问题。


而且,《民法典》第四百四十八条也明确规定:“债权人留置的动产,应当与债权属于同一法律关系,但是企业之间留置的除外。”


在房屋租赁关系中,出租人仅负有将房屋交付承租人之义务,并因此享有收取租金之权利。此时,租赁房屋内的承租人动产,不论出于何种原因放置和使用,与房屋租赁关系无涉及,鉴于不存在关联性,故不符合“与债权属于同一法律关系“之要件。


因此,依据现行法律规定,出租人一般并不享有留置权。


而实践中可能存在的争议,主要来自于《民法典》第四百四十八条的但书部分,即“企业之间留置的除外”。


部分人认为,此处规定即意味着当出租人和承租人均为企业时,出租人便存在行使留置权的空间。此时,只要出租人对承租人的财产存在合法占有状态,例如租赁合同约定承租人违约时,出租人便存在实现留置权的可能。


对此,参考各地法院判例,客观上确存不同认定。但相对而言,仍以否定出租人的留置权为主流观点。


首先,如法院严格持“物权法定”之立场,则不论何种情形,均不会认可房屋租赁关系中存在留置权。此时,法院会直接以所涉争议系租赁合同关系,不属于留置权的适用范围为由,将出租人留置权请求予以驳回。


其次,不论是否接受租赁关系中可以存在留置权,在无合同明确约定的情况下,法院一般难以认可出租人对承租人财产存在任何形式的“合法占有”。此时,亦会直接以出租人非合法占有,故留置权成立的前提不存在为由,对留置权予以否认。


最后,《民法典》第四百四十八条的但书部分,实质是为区分一般民事留置权和商事留置权。是以放宽牵连性认定标准之方式,加强商事行为中的安全保障。但应注意,此处只是对牵连性认定标准的放宽,而非彻底取消留置行为与债权的牵连关系。


依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第六十二条:“企业之间留置的动产与债权并非同一法律关系,债务人以该债权不属于企业持续经营中发生的债权为由请求债权人返还留置财产的,人民法院应予支持。”


因此,即使法院认可当事人意定空间,亦认可存在合法占有事实,仍需就是否属于“企业持续经营中发生的债权”予以确认。此时,多数意见倾向于认为,一般租赁关系有别于司法解释所称经营关系,租赁行为不构成司法解释所称持续经营行为,两者在认定上无法混同。


综上所述,笔者倾向于认为,在房屋租赁合同关系中,不论合同中是否有相关约定,通常情况下出租人均不享有严格意义上的留置权。



二、关于出租人限制承租人使用财产问题


如前所述,若留置权本身不被认定,则当合同约定出租人可以“留置”承租人的物品时,其性质为何?


笔者以为,该情况下此类“留置”约定,其实质系以限制承租人使用其财产的方式,敦促承租人履行债务。该行为并非留置权的行使,而仅为合同约定权利的实现。不过,除非出租人和承租人之间另有明确约定,就被“留置”财产的处分作出确认。否则,出租人并不能当然地任意处分该等财产,更无法视同留置财产收取孳息或折价变卖。甚至在承租人对出租人行为持否定态度情况下,出租人还存在被承租人进一步诉请返还财产的可能。


当然,此类“留置”约定虽在司法认定上存在争议,但并非没有价值。不论最终支持情况如何,其在一定程度上,都可以帮助出租人在争议发生之初,拥有控制承租人财产以进行威慑的合理依据,从而在诉前乃至诉中,获得谈判和磋商的主动权。


但是,实践中仍有两个常见问题应予注意。


其一,如系出租人原因限制承租人腾退租赁房屋或清理物品,且承租人对出租人是否有权控制其财产存在争议的,出租人一般无法就该等财产的存放另行向承租人主张占用费用。


其二,不论承租人是否违约,若不存在合同约定或其他合法占有依据时,由于缺乏法定赋权,出租人不应强制留置承租人财产。否则,出租人可能需承担侵害承租人财产所有权之侵权责任。

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